Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 22.10.2019 - PS 3/19 Søknad om tillatelse av oppføring av kårhus - 5038/24/10 - Svedjan - Øystein Lynum

Saksbehandler : Mariann  Hovin

Arkivref : 2019/1187 - /5038/24/10

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Utvalg for Plan og samfunn 22.10.2019 003/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i jordlovens §§ 1 og 9 gis det avslag på søknad om oppføring av kårbolig på eiendommen gnr. 24 bnr. 10 i Verdal kommune med følgende begrunnelse: driftsgrunnlaget med 140 dekar kornproduksjon er ikke et driftsomfang som gir grunnlag for å kunne tillate oppføring av kårbolig på eiendommen, samt at det tidligere er oppført og fradelt kårbolig fra eiendommen. Arealet ligger i et område avsatt til LNFR, noe som også taler for at søknad ikke bør etterkommes.

Vedtaket kan påklages i hht forvaltningsloven. Klagen må fremsettes til Verdal kommune innen tre uker etter at parten har mottatt vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Trøndelag.

Vedlegg: 

  1. Kart 1:5000 og 1:1000
  2. Oversendt fra Enhet for landbruk, miljø og arealforvaltning: Søknad fra Øystein Lynum om oppføring av kårbolig på eiendommen, gnr. 24, bnr. 10
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen.
 
Saksopplysninger:
Saken gjelder omdisponering av 0,33 dekar fulldyrka fra eiendommen, gnr. 24, bnr. 10. Eiendommen er bebygd med våningshus, driftsbygning for hold av svin, redskapsbu og ei korntørke. Eiendommen ligger ca. 2 km fra Verdalsøra. Driften på eiendommen er kornproduksjon. Det totale produksjonsarealet er 136 dekar fulldyrka jord og 6,3 dekar produktiv skog.

Det er søkt dispensasjon fra arealdelen. Dispensasjonen er begrunnet med at det er viktig for neste eier å ha kårfolk å lene seg på i oppstartene av driften.

Hans nevø, som er tiltenkt å overta gården skriver følgende:
"(.....) Nå er det på tide at det kommer nye krefter på gården og ivaretar den og ser framover og nye muligheter for den. Og jeg får ordne meg min egen arbeidsplass. Da ser jeg mange muligheter som for eksempel husdyrhold og kornproduksjon og da er jeg avhengig av Øystein sin kompetanse og rådgivning i dette og ha ham i nærheten av gården. Og en tilleggsmulighet er å starte med hund-pensjonat, og jeg har tenkt å skaffe meg en Logosol sag og får å lafte. Jeg har gått 2 laftekurs og jeg får tak i tømmer igjennom Jensen som jeg kan kjøre selv. Å ha Øystein er unnværlig for meg å få til dette og drive gården i positiv retning med hans yrkeserfaring på mange måter. Det at han får sette seg opp et kårhus i nærheten, betyr mye får meg."

Det har over tid foregått ordskifte i det offentlige rom omkring byggeplanene på eiendommen, og i noen anledninger har også folkevalgte organ og folkevalgte individuelt vært del av ordskiftet. Administrasjonens faglige vurdering basert på jordloven og nasjonale retningslinjer gjenspeiles i forslag til vedtak, og ved å legge saken fram til behandling i det kompetente folkevalgte organet kan utvalgets skjønnsutøvelse bli utøvd tidlig i prosessen. Dette som alternativ til at dette skjønnet kommer til anvendelse i en eventuell senere klagesak til kommunen.

Dersom utvalg for plan og samfunn likevel ønsker å imøtekomme den foreliggende søknaden vil rådmannen understreke at følgende forhold må ivaretas i vedtak, blant annet for presedenshensyn:

  • 0,33 dekar av eksisterende hage tas i bruk til dyrka jord før byggetillatelsen av kårboligen gis. Arealet fra hagen som nå blir dyrka jord, skal forbli dyrka jord, slik at tunet forblir 6,7 dekar som i dag.
  • Kårboligen plasseres innen området som er vist på fig. 3 i dette saksfremlegget og i hht uttalelse fra kulturminnemyndigheten.
  • Kårboligen kan ikke fradeles eiendommen på et senere tidspunkt.
  • Kårboligen plasseres 11 meter fra gravhaug. Det tillates ikke etablering av hage eller parkeringsplass på østlig og sørlig side av kårboligen.
  • Kårboligen plasseres innenfor 5 meter fra eksisterende gårdsvei.
     

Administrasjonen har også sett til lignende saker besluttet av komite plan og samfunn i august 2018 etter at fradeling og omdisponeringssøknaden til Øystein Lynum ble avslått, noe som skjedde i mai 2018. I disse to sakene ble tillatt oppføring av redskapsbu og garasje med boenhet på dyrka jord. Begge brukene var allerede bebygd med et våningshus og en kårbolig, men komiteen valgte å tillate bolig nr. tre på disse to eiendommen, dermed kan det bli oppfattet som usaklig/uforståelig forskjellsbehandling, om det ikke tillates oppføring av en bolig nr. 2 på eiendommen gnr. 24 bnr.10. Forskjellen i sakene er at på de to med allerede to boenheter, så er kårboligen en del av gården, mens på eiendommen gnr. 24 bnr. 10 er den fradelt. Selv om dette er tillatt en gang tidligere, skal hver søknad ha sin individuelle og konkrete vurdering. Behovene på hver enkelt bruk kan være ulike ut fra hvilken produksjon de har.

Historikk
Det er tidligere søkt omdisponering og fradeling av 0,85 dekar fulldyrka areal til boligformål. Dispensasjonen ble begrunnet med at det blir for dyrt å kjøpe gården dersom det oppføres et kårhus der, at søker ønsker å bo i nærhet av gården og ikke i leilighet på Øra. Videre sier søker at arealet består av sand og ikke leire. Søker begrunner søknaden med at gården er en av få gårder i Verdal som ikke har en kårbolig. Denne søknaden ble avslått administrativt, påklaget av Øystein Lynum. Klagen ble avslått av komite plan og samfunn og deretter stadfestet av Fylkesmannen i Trøndelag. Ut fra søknadene kan man se at det er to forskjellige begrunnelser for å få oppført bolig.

Fig. 1 Detaljkart med kulturminne og opprinnelig ønsket plassering av kårbolig.
figur
Kilde: NIBIO sine gårdskart på internett 14.6.19

Fig. 2 Kart med arealressurs
figur
Kilde: NIBIO sine gårdskart på internett 14.6.19

Ny søknad
Det er tidligere fremmet søknad om omdisponering og fradeling av det samme arealet. Det er gjennomført flere samtaler over tid med søker der det er diskutert flere alternativer for å få til en bolig til på eiendommen. Både administrasjon og politisk ledelse har gjennomført samtaler hvor de ulike alternativer har vært diskutert, noe søker også forteller om i avisa Innherred den 7.5.2019. Det er nå søkt om å bytte areal fra hagen til boligformål, se figur 3, slik at ønsket plassering på kårboligen kan oppnås. Dersom det skal tillates oppføring av kårbolig er det en forutsetning at denne plasseres i tilknytning til tunet, slik at kårboligen ikke blir en gjenstand for en diskusjon om fradeling på et senere tidspunkt. Forvaltningspraksisen i Verdal er å tillate fradeling av kårbolig, dersom den ikke ligger i tilknytning til tunet eller kan medføre vesentlige drifts og miljømessig utfordringer for de som skal drive landbruk i området.

Alternativene har vært:

  • Bygge på eksisterende våningshus,
  • jøre om et av de to uthusene til kårbolig,
  • Bygge en kårbolig på det arealet som er klassifisert som hage i AR5/gårdskartet
     

Fig. 3 Kart med endret plassering
illustrasjon

I møte med Øystein Lynum den 24.6.2019 fremkom det et forslag om at kårhuset kan plasseres tett inntil tunet på eiendommen, mot at tilsvarende arealer fra det som i dag er hage tas tilbake til jordbruksproduksjon. Dette må gjøres før byggingen av kårhuset tar til. Dette er imidlertid noe som fort vil skape presedens for andre lignede saker. Av varige omdisponeringer er 486 dekar bygget ned på Verdal siden 2007 (NIBIO). På landsbasis skjer 1/3 av omdisponeringene utenom en planprosess, slik at det er grunn til å være restriktiv med omdisponeringer etter dispensasjonssøknader.

Søknaden er vurdert etter jordlovens §§ 1 og 9.

Vurdering:  
Det å oppføre en kårbolig der det medgår dyrka eller dyrkbar jord, krever i henhold til jordlovens § 9 et omdisponeringssamtykke, føringene for hva som skal tillates og når en dispensasjon skal gis finnes i rundskriv M-35/95 og M-1/2013. Når det gjelder dyrka jord skal denne ha et sterkt vern og hver sak skal vurderes konkret og individuelt om man skal gis en dispensasjon fra denne bestemmelsen eller ikke. § 9 sier at «dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbarjord må ikkje omdisponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.» Det grunnleggende formålet med forbudet mot omdisponering er jordvern, det vil si å sikre matproduserende areal. Forbudet mot omdisponering legger opp til et strengt jordvern, jf. rundskriv M-1/ 2013 pkt. 6.1. I veilederen «Garden som ressurs, kan bygningen tillates oppført hvis den er nødvendig for driften av gården.»

Om en dispensasjon fra omdisponeringsforbudet skal gis, skal det gjøres en samlet vurdering av godkjente planer etter plan og bygningsloven for området, drifts eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet i området og om arealet kan tilbakeføres til landbruksproduksjon.

Omdisponering til landbruksbygg og våningshus er ikke søknadspliktig, da dette regnes som nødvendige bygninger for driften av eiendommen. Tidligere var det ikke påkrevd med et omdisponeringssamtykke for å bygge kårbolig. Dette kravet kom på tidlig 2000-tallet. Det betyr at arealet som det nå søkes omdisponering til kan bebygges med redskapsbu eller andre bygninger som er nødvendige for driften, uten behandling etter jordlovens § 9. 1/3 av omdisponeringen av jordbruksjord står landbruket selv for, blant annet ved oppføring nye driftsbygninger og bygging av landbruksveier.

Behovet for kårbolig
Oppføring av kårbolig krever samtykke til omdisponering, jf. Rundskriv m-1/2013 pkt. 6.3. I pkt. 6.4.2 i rundskrivet står det at: «Det vil være i samsvar med jordlovens formål å sikre en mest mulig kontinuerlig drift av jordbruksarealene. En har lang og fast praksis for at en tillater omdisponering til kårbolig for å hindre at driften blir svak eller lagt ned i forbindelse med generasjonsskifter. Behovet for kårbolig synes ikke lenger å være like stort som før. Det må foretas en nyansert vurdering av behovet for kårbolig. Samtykke til å oppføre kårbolig bør bare gis når det ikke er tvil om at kårbolig er nødvendig av hensyn til driften av eiendommen. Samtykke til omdisponering av dyrka jord for å oppføre kårbolig bør altså bare gis når "det ikke er tvil om at kårbolig er nødvendig av hensyn til driften av eiendommen".

Verdal kommune legger til grunn at forvaltningen skal ta utgangspunkt i driften på gården i dag. Verdal kommune legger videre til grunn at dagens drift og produksjonsform representerer 0,2 årsverk. Verdal kommune mener det da er klart at kårbolig ikke er "nødvendig av hensyn til driften av eiendommen". Det bør da ikke gis tillatelse til omdisponering, jf. avsnittet gjengitt fra rundskrivet. Kårboligen vil bli liggende med dyrka jord på tre kanter. Verdal kommune mener det vil gi en dårligere arrondering, og dermed en dårligere driftsmessig løsning, enn i dag. Verdal kommune mener etter dette at det er klart at det ikke foreligger "særlige høve" som tilsier dispensasjon fra forbudet mot omdisponering. Dette betyr at det etter § 9 ikke er anledning å gi tillatelse til omdisponering for oppføring av kårbolig som omsøkt.

Verdal kommune betviler ikke at søker har behov for en mer lettstelt bolig enn det han har i dag, men lovverket pr dags dato åpner ikke for å ta hensyn til eiers alder og helsetilstand ved omdisponering. Det er driften på eiendommen pr dags dato, som avgjør om behovet er tilstede eller ikke.

Oppførte kårboliger er ofte gjenstand for fradeling og salg. Verdal kommune har hatt en praksis på at en fradeler kårboliger som ikke ligger i tilknytning til tunet eller på annen måte gir stor påregnelige drifts og miljømessige utfordringer. I denne type fradelingsaker opplyses det i vedtaket at det ikke kan påregnes å få oppført en kårbolig på bruket senere. På denne eiendommen er det oppført og fradelt en kårbolig tidligere. Dette kan da oppfattes som forskjellsbehandling, dersom søker får føre opp en ny kårbolig, etter han den opprinnelig er delt i fra tidligere.

Plan
Når det gjelder godkjente planer for området, ligger det omsøkte tiltaket på et område som er regulert til LNFR-formål i kommuneplanen for Verdal kommune. Kommunens arealplan er vedtatt i 2011 og det i planen også lagt føringer for bruken av dyrka jord til boligtomter i LNFR-områder. Det er i kriteriene, pkt. 4 og 6 for planen vedtatt politisk, at dyrka og reelt dyrkbar jord ikke skal omdisponeres og at dyrka og reelt dyrkbar jord, ikke skal benyttes til adkomst til bolig. Dette er et vektig argument for å avslå søknaden.

Tilbakeføring
Verdal kommune vurderer det slik at arealet er vanskelig å tilbakeføre til jordbruksproduksjon etter at bygget er oppført og det vil ikke bli et reversibelt tiltak. I denne saken er konseptet at jordbruksarealet isolert sett blir erstattet med tilsvarende nedbygging av hageareal i et «nullsumspill».

Kulturlandskapet
Når det gjelder hensynet til kulturlandskapet ligger det omsøkte tiltaket i et område med flere mindre landbrukseiendommer og noen store. Det er i landskapsbildet et område der hvor man ser at det har vært mindre gårder rundt større gårder. Det er ønskelig å ta vare på dette eksisterende landskapsbilde. Det er i lignede saker i Verdal gitt avslag på omdisponering og dermed fradeling av fulldyrka jord, klagene er stadfestet av Fylkesmennene i Nordland, Nord-Trøndelag og Trøndelag. Dette forholdet taler for å avslå søknaden.

På mange gårder er behovet er varierende over tid og det er ikke ønskelig å bygge kårboliger, for så å dele i fra kårboliger, for så å bygge nye, når behovet melder seg igjen. En slik type bruk av dyrka jord/arealer vil medføre en fragmentert nedbygging av dyrka jord og kulturlandskapet. Det er kommet frem en alternativ plassering av kårhuset nærmere tunet, på vilkår av at deler av eksisterende hage tas i bruk til dyrka jord igjen. Dette forslaget har vært på høring til Trøndelag fylkeskommune, som er kulturminnemyndighet. Etter å ha vært på befaring sammen med kommune uttaler fylkeskommunen at den nå foreslåtte plasseringen kan tillates fra deres side.

Det er tidligere oppført en kårbolig på eiendommen. Denne er fradelt eiendommen i tidligere.

Konklusjon
Administrasjonens konklusjon er at samtykke til omdisponering av jord til oppføring av kårbolig fortsatt bare skal gis dersom det ikke er tvil om at en kårbolig er nødvendig av hensyn til driften av eiendommen. I overkant av 100 dekar korn gir ikke grunnlag for å bygge en egen kårbolig på bruket. I tillegg er det er fremlagt tre andre alternativer til å skaffe boenhet nummer to på denne eiendommen uten å legge beslag på dyrka jord. Administrasjonen i Verdal kommune kan derfor ikke se at det er grunnlag for å tillate den omsøkte omdisponeringen/bytte av areal.

  
    Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 17.10.2019 10:45
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS