Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 14.01.2020 - PS 6/20 Detaljregulering Bredingsberg 10 trinn 2 – 5038/140/2

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2019/3307 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Utvalg for Plan og samfunn 14.01.2020 6/20

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsplanen:

  • Under nytt punkt 7 Rekkefølgebestemmelser tilføyes følgende punkt 7.1: «Det skal opparbeides fortau langs fylkesveg 757 Bredingsberg, langs eiendommen 140/43 og 140/2 som vist i reguleringsplan for Vuku sentrum vedtatt i 1998, før det gis ferdigattest for ny boligbebyggelse.»
  • Punkt 2.4 «Krav om nærmere dokumentasjon» (om utomhusplan) suppleres med at den også skal vise offentlig fortau som skal opparbeides.
  • Rekkefølgebestemmelse i punkt 4.1 og 4.2 gjentas under punkt 7. Begge steder endres «før boligene tas i bruk» til «før det gis ferdigattest for boligene».

Vedlagte detaljregulering for Bredingsberg 10 trinn 2, datert 12.12.2019, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningsloven § 12-10.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse datert 12.12.2019
  2. Plankart datert 12.12.2019
  3. Reguleringsbestemmelser datert 12.12.2019, mottatt 19.12.2019
  4. ROS analyse_Detaljregulering for Bredingsberg 10 trinn 2
  5. Situasjonskart Bredingsberg 10 trinn 2 1 til 500
  6. Bredingsberg 10 trinn 2 3D illustrasjoner

 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Tverrsnitt AS på oppdrag fra grunneieren av bnr 140, gnr 2, Bb10 utvikling AS. Planforslaget legger til rette for minst 12 boenheter med tilhørende parkering, boder og felles uteareal. Det er planlagt to leilighetsbygg á seks leiligheter med garasjer og boder i underetasje.

Planområdet
Planområdet er på ca. 2,5 daa, og ligger i Vuku sentrum. Området grenser til boligbebyggelse i øst, sør og vest og til skog i nord. Utbyggingsområdet ligger i sørhelling med ca. 10 m høydeforskjell. Kjøreadkomst foreslås via eksisterende avkjørsel fra fv. 757 Bredingsberg. Det er ikke gang- eller sykkelveg langs fylkesvegen, men den har skiltet fartsgrense 40 km/t og brede skuldre. Området tenkes tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Det er ikke registrert kulturminner i området. I risiko- og sårbarhetsanalyse er fare for kvikkleire og snøskred nærmere vurdert.

Planstatus
Planområdet omfattes av reguleringsplan for Vuku sentrum, vedtatt i 1998, hvor området er regulert til boligformål og kjøreadkomst. Ifølge denne planen skulle boligbebyggelsen bestå av frittliggende boliger i en etasje med loftsetasje innenfor maks gesims- og mønehøyde på hhv. 4,3 og 7,5 meter (gjennomsnittsnivå rundt bygningen). Maks bebygd areal 33 % av netto tomt.
Bebyggelsen skulle ha saltak eller pulttak.

Overordna plan er kommuneplanens arealdel vedtatt i 2011. Denne overlapper overnevnte reguleringsplan med fareområde kvikkleire, men reguleringsplanen er vist som gjeldende.

Forhold til KU-forskriften
Ved varsel om planoppstart var del av avsatt LNFR-formål med i planområdet og tenkt som uteoppholdsareal. Planen berører nå ikke LNFR. Øvrig areal er tidligere regulert til boligutbygging og kjøreadkomst. Kommunen har vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Planforslaget

Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse B1 og B2, felles uteopphold f_U), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felles parkeringsplass f_P, offentlig fortau f_FT), hensynssoner (sikringssone – frisikt).

Utomhusplan m.m.
Krav om nærmere dokumentasjon (utomhusplan) er gitt i bestemmelse 2.4. Her går det også fram at kommunen kan kreve riggplan. Anleggsperioden er nevnt i bestemmelse 2.6.

Bebyggelsen
Det er planlagt to leilighetsbygg med inntil seks leiligheter i hvert bygg og med garasjer og boder i underetasje og felles heishus. Plankartet viser omriss av planlagt bebyggelse, og bestemmelse 3.1 gir mulighet for at en ved endelig plassering av bygg kan avvike +/- 2 meter fra omrisset. I bestemmelse 3.4 er byggehøyder foreslått med kotehøyder (meter over havnivå) for de to nederste golvnivåene samt for gesims og møne. I ytterste konsekvens kan bebyggelsen på «sokkelsiden» bli 13,5 meter høy fra golvnivå i nederste etasje til takmønet, men bygget som illustreres er trolig noe lavere. Leilighetsbygg er tenkt med stue og balkong mot sør og med innganger og soverom mot nord. Bygningene er planlagt med skrå tak, men planforslaget åpner for flere takformer. Bebyggelsen er illustrert i områdesnitt i planbeskrivelsen og i vedlagte 3D-tegning.

Grad av utnytting og antall boenheter per daa
Det planlegges minst 12 boenheter i planområdet på ca. 2,5 daa. Dvs. ca. 4,8 boenheter pr. daa. I felt B1 og B2 foreslås maks 90 %-BYA. Planlagt bebyggelse og 6 p-plasser utenfor garasje utgjør tilsammen ca. 775 m2 og gir en utnyttingsgrad på ca. 34 % BYA i planområdet. (Reguleringsplanen fra 1998 angir maks 33 %-BYA av netto tomt).

Biladkomst, fortau, trafikksikkerhet
Det foreslås kjøreadkomst via eksisterende avkjørsel fra fv.757 Bredingsberg. Adkomst til felt B1, B2 og eksisterende parkering for byggetrinn 1 er vist med avkjørselspiler på plankartet.

Planen viser frisikt østover i avkjørsel. Frisikt vestover anses sikret i naboplan for COOP marked, hvor det også er regulert en avkjørsel med frisiktsone.

Området ligger i Vuku skolekrets, og østover er det ca. 250 meter til Vuku oppvekstsenter.
Reguleringsplanen fra 1998 viser fortau langs begge sider av fylkesvegen, men dette er ikke fullt ut gjennomført. Det er ikke foreslått rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av fortau, men ifølge planbeskrivelsen er det gjort noe tilrettelegging av fortausarealet.

Parkering
Det foreslås minimum 1,5 p-plasser per boenhet, fordelt med 12 plasser i garasje/underetasje og 6 gjesteplasser på bakkenivå. Dette er i samsvar med overordna plan (kommuneplanens arealdel fra 2011). Dette er også i samsvar med gitt tillatelse for byggetrinn 1, hvor det ble gitt dispensasjon for 1,5 p-plass per boenhet fra reguleringsplanens krav om 2 plasser per boenhet.
Foreslått krav til minimum sykkelparkering (2 plasser per boenhet) anses tilstrekkelig.
Det er også foreslått krav om et ladepunkt for bil til hver boenhet, og min. 5 % HC-plasser.

Lek og uteopphold
Reguleringsplanen fra 1998 har ikke arealkrav til uteoppholdsareal.

Kommuneplanens arealdel har bl.a. følgende bestemmelse:
1.5.8 Leke- og uteoppholdsareal

I reguleringsplaner skal det dokumenteres at det på eget område eller fellesområde kan avsettes leke- og oppholdsareal som dekker følgende krav;

  1. I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet.
  2. Boligområder med 5 eller flere enheter skal innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m2.
    ...

   6. Areal for lekeplasser skal ha hensiktsmessig lokalisering og utforming, ha tilfredsstillende støyforhold på maksimalt 55 Lden, ha solrik beliggenhet og være skjermet for sterk vind, forurensning, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare.

Plankartet viser felles uteoppholdsareal (f_U) på ca. 0,7 daa. Bestemmelse 4.1 foreslår krav om min. 50 m2 uteopphold per boenhet, noe som er i samsvar med arealdelens bestemmelse 1.5.8 nr. 1. Dette er oppnåelig for planens 12 boenheter, men ikke om en regner med 8 boenheter i byggetrinn 1. Arealet er likevel vesentlig større enn minimumskravet for småbarnslekeplass.
I bestemmelse 4.2 foreslås krav om småbarnslekeplass på minst 150 m2, som kan benyttes av boliger i B1 og B2 (minst 12 boenheter innenfor planområdet) samt byggetrinn 1 (8 boenheter sør for planområdet). Dette synes logisk ift. opplysninger gitt i rammesøknaden for byggetrinn 1, og er iht. arealdelens arealkrav i bestemmelse 1.5.8 nr. 2. Småbarnslekeplassen er ikke avgrenset i plankartet, noe som kan være en ulempe ved eventuell fradeling av fellesareal/-eie.
For uteoppholdsarealet er det foreslått bestemmelser om delvis universell utforming samt rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse og ferdigstilling. Det er ikke gitt bestemmelser om antall og type utstyr, men arealdelen har heller ikke slike føringer.

Det er kort avstand til offentlige anlegg (skole barnehage) med tilrettelagte uteoppholdsarealer, som kan være allment tilgjengelig utenom åpningstid. Det er ca. 250 m til Vuku barnehage og ca. 300 m til Vuku barne- og ungdomsskole. Det er også regulert friområde og turveg langs elva.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Minst 50 % av boenhetene skal utføres som tilgjengelige boenheter (bestemmelse 2.2). Her går det også fram at prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal, noe som bl.a. vil gjelde interne gangforbindelser mellom ulike funksjoner.
Delvis universell utforming av felles uteopphold er satt som krav i bestemmelse 4.1.
Minst 5 % HC-parkering er nevnt i bestemmelse 5.2.

Støy
Foreslått boligutbygging og uteoppholdsareal ligger utenfor gul støysone i støyvarselkart fra Statens vegvesen. Det er ca. 160 meter til nærmeste regulerte grusuttaksområde, og ca. 45 meter til nærmeste regulerte industriformål (i kombinasjon med forretning). Bensinstasjon sørøst for området. Intet av dette anses å medføre spesielle ulemper.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Planområdet ligger under marin grense og registrerte løsmasser er elveavsetning og hav- og fjordavsetning med tykt dekke (NVE Atlas). Planområdet berøres av tidligere registrert fareområde for kvikkleire 582 Ekren, hvor faregraden innenfor aktuelt planområde nylig er satt til ingen og risikoklasse null (DOK og NVE Atlas). Det vises også til forhåndsuttalelse fra NVE.

Videre berøres planområdet av aktsomhetsområde for skred i bratt terreng, herav aktsomhets-område (utløpsområde) for snøskred (DOK og NVE Atlas). Aktsomhetskartet viser beregnet potensialt løsne- og utløpsområde for snøskred, og angir ikke skredsannsynlighet. Kartene har lav posisjonell og tematisk nøyaktighet, lav oppløsning og med generalisering. Kart for bratthet snøskred viser helning på 30-35 grader for det nærmeste høydedraget, noe slakere mot foten av skråningen. (Bratthet jordskred viser største helning 26-45 grader for samme høydedrag). Det vises til vedlagte ROS, hvor kvikkleire, snøskred og fare for flom er vurdert nærmere, men hvor nevnte forhold ikke er ansett å utgjøre noen fare. Her er det heller ikke registrert skredhendelser.

Google Street View august 2010
Google Street View august 2010. Fotoet viser skogkledd høydeformasjonen i bakkant av planområdet. Planområdet ligger vest for huset med rødt valmtak.

Kulturminner
Askeladden (Riksantikvarens database for kulturminner) har ingen registeringer av automatisk fredede kulturminner innenfor eller i nærheten av planområdet.

Naturmangfold
Det vises til punkt 4.7 i planbeskrivelsen, hvor det ikke er funnet verdier. Kommunen finner at nasjonalt viktig art er registrert utenfor planområdet (DOK). Ifølge Miljødirektoratets naturbase er arter av nasjonal forvaltningsinteresse (fugl) registrert utenfor planområdet. De fleste slike fugleregisteringer er noe unøyaktig stedfestet. Kommunen har også vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2018 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven (NML) §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann og avløp er omtalt i bestemmelse 2.8, og overvann tenkes ført til overvannsnett.
Trafo står utenfor planområdet.

Renovasjon
Renovasjon tenkes løst utenfor planområdet, på naboeiendom 139/12 (Coop Midt-Norge SA).

Utbyggingsavtale
I oppstartsmøtet så en ikke behov for utbyggingsavtale, men ev. rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av fortau kan gi behov for dette.

Planprosess
Medvirkning
Tiltakshaver og arkitekten var på oppstartsmøte med kommunen 12.09.2019. Varsel om planoppstart ble kunngjort den 14.09.2019 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 12.09.2019. Kunngjøring om igangsatt regulering ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 13.09.2019. Høringsfristen var 12.10.19. Forhåndsuttalelser fra NVE, NTE, Fylkesmannen i Trøndelag, Trøndelag fylkeskommune, Sametinget, Statens vegvesen, Innherred Renovasjon samt naboer i Bredingsberg 14 og 16 er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.
Det gis flere faglige råd og innspill fra naboer synes imøtekommet. Statens vegvesen signaliserer mulig innsigelse dersom rekkefølgebestemmelses om fortau mangler ved offentlig ettersyn.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før politisk behandling
I kommuneadministrasjonen er planforslaget sendt på intern høring til: Barn og unges representant i plansaker, Teknisk drift, samfunnsplanlegger, folkehelsekoordinator, SLT-koordinator, Skole/SFO, Barnehage, Integrering og mangfold, Landbruk- og miljøforvaltning, Kulturtjenesten, Brann og redning, Byggesak, Programrådgiver skole- og barnehagebygg, velferd og oppvekst. Det er mottatt fire uttalelser:

  1. Programrådgiver skole- og barnehagebygg, 16.12.2019
     «Skulle gjerne visst på generelt grunnlag hvilken målgruppe disse leilighetene er tenkt for.
    Ved Vuku oppvekstsenter er det for tiden god plass til utvidelse av elevtall. Barnehagen er jeg usikker på, men tror det også der er plass til flere.
    Likevel ville det vært fint om utbygger og reguleringsmyndighet kunne si noe om beregnet barnetall i utbyggingssaker. (På generelt grunnlag)
    Jeg kan ikke finne ut noe om leilighetenes størrelse annet enn å dele totalarealet på 12, som da blir ca. 55 kvm. Altså ikke typisk leiligheter for barnefamilier?
    Men, om dette stemmer er jeg usikker på som sagt.
     
    Videre er vi enige med Statens vegvesen at det bør tenkes fortau både vestover og østover for sikker adkomst til funksjoner på nordside av Vukuvegen.»
     
     
    Kommentar:
    Vi har mottatt følgende tilleggsopplysning: «Leilighetene er planlagt på ca. 70 til 80 m2.
    Målgruppen blir det samme som de fleste som kjøpte i trinn 1, sannsynligvis de som er ferdig med familie og hus.» Det planlegges leiligheter med to soverom.
    Fortau langs fylkesvegen: Se samlet vurdering til slutt i saken.
     
     
  2. Barn og unges representant i plansaker, 16.12.2019
    «Plasseringen av utelekeplassen er bra. Håper at det blir et tydelig skille mellom lekeplass og parkeringsareal. Det bør legges til rette slik at skoleveien blir trygg for de barna som skal være elever ved Vuku barne- og ungdomsskole. Mao. bør det legges opp til fortau/gang og sykkelsti fram til skolen.»
     
     
    Kommentar:
    Råd/håp ift. tydelig skille mellom lekeplass og parkering forventes fulgt opp av tiltakshaver, men småbarnslekeplassen skal også kunne brukes av beboere i oppført byggetrinn 1 sør for adkomstvegen. Dette bør løses slik at naturlig gangadkomst til lekeplassen ikke blir via parkeringsplassen.
    Fortau langs fylkesvegen: Se samlet vurdering til slutt i saken.
     
     
  3. Kulturtjenesten, 16.12.2019
    «Kulturtjenesten er positiv til utvikling i Vuku sentrum. Vi mener at når det fortettes i Vuku sentrum må det avsettes areal og tilrettelegges slik at gang og sykkel veger blir etablert jf. Temaplan økt sykkelbruk i Verdal.
     
    Sentrum:
    «Inneholder mange viktige funksjoner som bør være enkle å nå til fots eller på sykkel. Korte avstander og plassbegrensning er viktige argumenter for tilrettelegging for gående og syklende. Kollektivknutepunkt er lokalisert i sentrum».
     
    Tettbebyggelse:
    «Der det er tett boligbebyggelse er det mange potensielle brukere av anlegg for gående og syklende, her vil anlegg for gående og syklende komme mange til gode og bidra til mindre bilbruk».
     
    Skoler:
    «Områder innenfor 4 km radius fra skoler bør det tilrettelegges der det er tilstrekkelig mengde potensielle brukere. Tilrettelegging for økt fysisk aktivitet blant barn og unge er et viktig argument for denne prioriteringen sammen med økt trafikksikkerhet».»
     
     
    Kommentar:
    Fortau langs fylkesvegen: Se samlet vurdering til slutt i saken.
     
     
  4. Teknisk drift, 16.12.2019
    Når det gjelder ledninger skal dette i utgangspunktet være OK. Vi klargjorde for tilkobling av 3 enheter i samråd med utbygger. Dvs. at det ble tilrettelagt for 3 bygg hvorav 1 (Bredingsberg 10) nå er oppført/ferdig.
     
     
  5. Innherred Brann og Redning, 17.12 2019
    De vedlegger rammebetingelser og har ikke merknader til tiltaket.

Vurdering: 
Forholdet til overordnet plan (kommuneplanens arealdel vedtatt i 2011)
Arealdelen viser her til at reguleringsplanen for Vuku sentrum fra 1998 skal gjelde. I denne reguleringsplanen fra 1998 er arealet regulert til bolig og adkomstveg. Boligutvikling har endret seg noe på over 20 år, og vedlagte planforslag gir en bedre utnyttelse av arealet, og utbygging av leiligheter vil bidra til et mer nyansert boligtilbud i Vuku sentrum.

Foreslått byggehøyde angitt i fire kotenivå kan gi en 11,5 meter høy fasadevegg i sør, og mønet kan ligge 2 meter høyere. Dette går utover rammene i både reguleringsplan og overordna plan, men synes ikke å medføre spesielle ulemper.

Planforslaget er forøvrig i samsvar med bestemmelser i arealdelen mht. parkering og uteopphold. Uteoppholdsarealet er sørvendt, men planlagt bebyggelse vil gi noe skygge på ettermiddagen. På bakgrunn av innspill fra barn og unges representant anbefales et tydelig skille mellom lekeplass og parkeringsareal, og gangadkomst til uteoppholdsarealet bør legges utenom parkeringsformålet.

Når det gjelder ferdigstilling av uteoppholdsareal anbefales følgende endring: Rekkefølgebestemmelse i punkt 4.1 og 4.2 gjentas under punkt 7. Begge steder endres «før boligene tas i bruk» til «før det gis ferdigattest for boligene». Da er det mulig å gi midlertidig brukstillatelse dersom en pga. årstid ikke kan ferdigstille bygg og utearealer til samme tidspunkt.

Arealdelen viser hensynssone fareområde kvikkleire nord i planområdet, men vedlagte ROS påpeker ikke spesielle utfordringer. Kvikkleire- og snøskredfare er da nærmere vurdert i ROS.
NVE Atlas viser at Kvikkleiresonen 582 Ekren har mindre utstrekning enn opprinnelig kartlagt, slik at den ikke berører planområdet, og at utløpsområdet ligger øst for planområdet.

Forholdet til reguleringsplan for Vuku sentrum, vedtatt 28.09.1998 m.m.
Reguleringsplan for Vuku sentrum fra 1998 viser her boligformål med kjøreadkomst fra øst. Boligbebyggelsen skulle bestå av frittliggende boliger i 1 etasje med loftsetasje innenfor maks gesims- og mønehøyde på hhv. 4,3 og 7,5 meter (gjennomsnittsnivå rundt bygningen). Maks bebygd areal 33 % av netto tomt. Bebyggelsen skulle ha saltak eller pulttak.
Vedlagte planforslag avviker mht. bl.a. bygningsvolum.

Grad av utnytting
Det stilles krav til både minimum parkering og uteopphold, og dette er egne arealformål i planforslaget. Høy maks %-BYA i felt B1 og B2 synes følgelig ikke urimelig. Det foreslås minimum 12 boenheter, slik at både maks- og minimumskrav vil sikre god arealutnyttelse.

Byggehøyder, plassering av bebyggelsen m.m.
Planforslaget legger til rette for større bygningsvolum, og fasaden i sør vil framstå som tre etasjer (parkering nederst). Foreslåtte byggehøyder er angitt med følgende kotehøyder:

  • maks gesimshøyde +33,0 m
  • maks mønehøyde +35,0 m
  • maks golvnivå i første etasje +26,5 m
  • laveste golvnivå i underetasje +21,5 m

Områdesnitt på side 7 i planbeskrivelsen samt vedlagt 3D viser hvordan et av de to byggene er tenkt lagt i terrenget. Golvnivå i underetasje (garasje) ser ut til å ligge noe høyere i terrenget enn golvnivå i første etasje på byggetrinn 1, men byggetrinnene har adkomst fra samme veg.
Det foreslås mulighet for flere takformer (skrått, flatt eller pulttak) enn reguleringsplanen fra 1998 tillot (saltak, pulttak). 

Planforslaget sett i en større sammenheng
Planforslaget sett i en større sammenheng.

Kotehøyder (antall meter over havnivå) på andre bygg i nærområdet:

  • Nabobebyggelse i øst, på Bredingsberg 18, har valmtak med møne på ca. kote +35 m. Dvs. samme kotehøyde som foreslått maks mønehøyde i planforslaget.
  • Nabobebyggelse i øst, på Bredingsberg 16, har møne på ca. kote +33. Dvs. samme kotehøyde som foreslått maks gesimshøyde i planforslaget.
  • Tre bolighus videre østover (på Bredingsberg 20, 24 og 22) ligger noe høyere i terrenget og med mønehøyder på hhv. ca. +37, +36 og +38 m.
  • Byggetrinn 1 sør for planområdet (Bredingsberg 10 A-H) er bygd ut med utgangspunkt i reguleringsplanen fra 1998, som tillot kombinert formål bolig/forretning og 7,5 meter gesimshøyde. Planen hadde ikke bestemmelse om mønehøyde, kun gesimshøyde, og mønehøyde på 8,53 meter ble ansett som innenfor det en kan forvente seg av et slikt bygg. Mønelinjen vises ikke på kartgrunnlaget. Terrengsnitt vedlagte rammesøknad for byggetrinn 1 viste gesims på ca. kote +27,5 m, møne på kote +30,1 m og planlagt terreng ved byggets øverside på ca. kote +21,5 m.

Planområdet ligger i sørhelling, nedenfor en større landskapsform. Foreslått utbygging bidrar til en mer sammenhengende avgrensning av boligfeltet langs foten av denne landkapsformen. Eksisterende nabobebyggelse østover, nærmest skråningen, er plassert omkring høydekurve +30 m i terrenget. Dette er også høyeste høydekurve innenfor felt B2.
Foreslåtte byggehøyder synes ikke utfordrende ift. naboer og omgivelser med tanke på solforhold og utsikt eller i forhold til terreng/landskap og fjernvirkning.

Kjøreadkomst, gangforbindelser/fortau, trafikksikkerhet
Det foreslås kjøreadkomst fra vest, slik at det blir felles adkomst som til byggetrinn 1.

I planbeskrivelsen går det fram at Statens vegvesen ønsker fortau langs fylkesvegen som vist i gjeldende reguleringsplan, men forslagsstiller viser til at arealet er gruset og foreslår ikke rekkefølgebestemmelse.

Statens vegvesen har slik signalisert mulig innsigelse dersom rekkefølgebestemmelse mangler:
«I reguleringsplanen fra 1996 (Vuku sentrum, vedtatt 1998) er det innregulert fortau langs fylkesvegen. Dette er et åpenbart behov og vil skape trygge og trafikksikre forhold for myke trafikanter. Statens vegvesen forutsetter at dette blir videreført i aktuelt planforslag og at planområdet utvides slik at både løsninger for myke trafikanter samt siktsoner knyttet til avkjørselen inngår i planen. Det må innføres rekkefølgebestemmelse som sikrer at disse elementene realiseres før innflytting i nytt trinn 2. Dersom dette ikke er ivaretatt når planen kommer til høring / offentlig ettersyn vil Statens vegvesen vurdere å fremme innsigelse.»

I planbeskrivelsens punkt 6.6. har forslagsstiller svart slik: «Det er etablert støttemur ca. 3,5 m fra vegkanten og arealet imellom er gruset. Det sees som unødvendig å innføre rekkefølgebestemmelser når elementene er etablert fra før.»

Plan- og bygningsloven sier bl.a. følgende om opparbeidelses av fortau:

§ 18-1. Krav til opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløpsvann
I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom:

a) offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. Med veg forstås kjørebane med fortau og snuplasser, busslomme, gangveg, sykkelsti, turveg, gatetun og offentlig plass. Det kan kreves at vegen legges ut i en bredde av inntil 10 meter med nødvendige tillegg for fylling og skjæring, og opparbeides til en effektiv vegbredde av inntil 6 meter. ... Det kan ikke kreves opparbeidelse av veg hvor private avkjørsler ikke blir tillatt.

Ved intern høring er det også mottatt tre innspill/ønsker om fortau i Vuku sentrum.

Det er usikker eiendomsgrense langs fylkesvegen, så det er uklart om dette vil berøre privat eiendom. Fortauet har uansett vært planlagt siden 1998, så plansituasjonen burde være kjent, selv om planens rettsvirkning ift. ev. tvangserverv av grunn er utgått.

Temaplanen før økt sykkelbruk (tatt til orientering i 2016) viser på side 32 gang- og sykkelveg (ny) langs denne fylkesvegen i Vuku sentrum. Den er en del av hovednettet for sykkel. Gjeldende reguleringsplan viser fortau, ikke gang- og sykkelveg.

I kommunens Trafikksikkerhetsplan 2017-2020 er følgende prioritet 6 når det gjelder tiltak på fylkesveger: «Fv. 757 Vuku G/S-veg gjennom sentrum 1400 meter». Antatt kostnad 9 mill. Start-/endepunkt er ikke definert.

Det er positivt at areal til fortau er hensyntatt ved utbygging, men grusdekke kan være utfordrende for rullestolbrukere. Asfaltering bør vel helst skje samlet over en større strekning, og fast dekke er mer utfordrende ift. overvannshåndtering. Vi er noe i tvil om krav til finish på en strekning på ca. 38 meter (langs eiendommen), men foreslår å imøtekomme vegvesenets faglige råd om rekkefølgebestemmelse – så får løsningen avklares i ev. utbyggingsavtale. Rådmannen tilrår at følgende rekkefølgebestemmelse tilføyes:
Nytt punkt 7 Rekkefølgebestemmelser og punkt 7.1: «Det skal opparbeides fortau langs fylkesveg 757 Bredingsberg, langs eiendommen 140/43 og 140/2 som vist i reguleringsplan for Vuku sentrum vedtatt i 1998, før det gis ferdigattest for ny boligbebyggelse.»
Utomhusplanen bør også vise aktuell strekning med offentlig fortau som skal opparbeides.

Det synes ikke rimelig å pålegge utbygger ytterligere opparbeidelse østover eller vestover, selv om en kan se dette i sammenheng med 12-20 nye leiligheter, om en regner med oppført byggetrinn 1. Fortausløsninger østover mot sentrum, med bl.a. skole og barnehage, er noe varierende, og mangler delvis. Det er ytterligere ca. 120 meter bort til snuplassen for busser ved skolen. Vestover mot COOPs dagligvarebutikk skulle det jf. rekkefølgebestemmelse i reguleringsplan for COOP marked, vedtatt i 2011, vært opparbeidet fortau «samtidig med utbygging av forretning og parkeringsplass». Det ble gitt ferdigattest i 2012 for butikken. Status på opparbeidelsen her er ikke sjekket opp.

Frisiktsone i avkjørsel er vist østover, og skal ifølge bestemmelse 6.1 være på 4 x 30 meter.
Vestover anses frisikt sikret i naboplan, se sammenstilling av planer under.

Planforslaget lagt over gjeldende reguleringsplaner
Planforslaget lagt over gjeldende reguleringsplaner.

Et mindre tiltak/bygg på naboeiendommen i vest, ved fylkesvegen, er plassert ca. 3 m fra regulert fortau, slik at det synes å være tilstrekkelig sikt også til myke trafikanter på fortauet ved utkjøring på fylkesvegen. Situasjonskart ved rammesøknad for byggetrinn 1 viste frisikt på 6 x 54 m og avkjørsel med vegbredde 3,5 m. Vegbredden er fortsatt 3,5 meter (målet til regulert kant kjørebane vist med stiplet linje i vest).

Sammenstilling av plankartene viser at del av tidligere regulert adkomstveg i øst blir liggende igjen på naboeiendommen 140/26, fordi denne ikke inngår i planområdet. Vegformålet kunne vært endret i samsvar med byggeformålet forøvrig på eiendommen, men vegformålet ligger utenfor byggegrensen på eiendommen og er for smalt som kjøreadkomst til planforslaget.

Konklusjon
Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag, med anbefalte endringer (se Rådmannens innstilling), sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn

 

  
    Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 09.04.2021 08:29
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Geir Olav Jensen Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS