Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 15.01.2019 - PS 6/19 Detaljregulering for Nordgata 9, 11 og 13 - 5038/19/75 m.fl.

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2018/5146 - /L13

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 15.01.2019 6/19

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte planforslag avvises med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-11, da det er ønskelig med et planforslag, som med tanke på parkeringsløsninger spesielt, er mer i samsvar med gjeldende kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 29.05.2017, og gatebruksplan tatt til orientering i kommunestyret 31.10.2016. 

Vedlegg:  

  1. Planbeskrivelse_Nordgata_040119
  2. Plankart Nordgata 9,11 og 13 (22-11-2018)
  3. reguleringsplanbestemmelser_040119
  4. L01_D04_illustrasjonsplan
  5. 57498001 Domuskvartalet Verdal_støyrapport
  6. Domuskvartalet, revidert mulighetsstudie 04.10.2017 (Pir II)
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for riving av «Domuskvartalet» inkludert VEFA-bygget og oppføring av bebyggelse i 4-6 etasjer pluss parkeringskjeller. Det skal etableres 70-88 boenheter med varierende størrelse og legges til rette for inntil 2 900 m2 BRA til forretning/tjenesteyting i 1. og 2. etasje. Bebyggelsens første etasje mot Nordgata, Sørgata og Minsaas plass skal benyttes til utadrettet virksomhet som kontor, forretning, privat eller offentlig tjenesteyting. Andre etasje kan også nyttes til kontor, forretning, bevertning og privat eller offentlig tjenesteyting. Areal i første etasje som ikke vender ut mot offentlig gate eller torg kan nyttes til lager, boder, varemottak og sykkelparkering. 3. til 6. etasje skal nyttes til konsentrert boligbebyggelse. 2. etasje kan i sin helhet benyttes til konsentrert boligbebyggelse.
Krav til uteoppholdsareal for boligene foreslås sikret med bestemmelse (ikke eget formål).
Det foreslås flere parkeringsplasser i Nordgata, ingen i Sørgata.
Pir II AS har utarbeidet en mulighetsstudie for Domuskvartalet, datert 04.10.2017 på oppdrag fra Stiklestad Eiendom AS og Coop Midt-Norge SA.
Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS på vegne av Stiklestad Eiendom AS.

Planområdet
Planområdet ligger i Verdal sentrum og omfatter Nordgata 9, 11 og 13, offentlig areal i Nordgata og Sørgata, parkareal ved jernbanen samt del av Minsaas plass. I nord grenser planområdet til bebyggelse nord for Nordgata og i øst til jernbanen (Trønderbanen). I sør grenser planområdet til Turnéteateret i Trøndelag, Minsaas plass og bebygde eiendommer («Håndverkeren», Betel). I vest grenser planområde til eksisterende rundkjøring.

Området er i dag bebygd med forretning-/kontorbebyggelse i 2-4 etasjer, som har flere tomme lokaler. Området er en del av handelssentrumet, som er delt i to av jernbanen. Stasjonen ligger på motsatt side av jernbanen. Det er en undergang til stasjonsområdet sørøst for teaterhuset.

Terrenget i planområdet er flatt og ligger ca. 6-7 meter over havet.
Området har gode solforhold men er tidvis noe utsatt for østavind.

Naturverdier: Det er ikke registrert verneverdig natur innenfor planområdet. Langs jernbanen er det i dag søyleasper og hekk. Ved jernbaneovergangen er det et stort lindetre. Verdalselva er et varig verna vassdrag som skal forvaltes etter Rikspolitiske retningslinjer for varig verna vassdrag, jf. rundskriv T-1235.

Rekreasjonsverdi og lek: Planområdet ligger i nærheten av flere rekreasjonsområder og i mulighetsstudien for Domuskvartalet er det anbefalt en sammenhengende grønnstruktur fra Kvislaparken via skateparken, jernbaneparken, Minsaas plass og ned mot Moeparken og elva. Lekemuligheter i nærmiljøet omfatter Ørmelen skole, Moeparken, Minsaas plass samt jernbaneparken.

Trafikkforhold: Nordgata er en etablert sentrumsgata med gatetunløsning. Gata er opphøyd til fortausnivå og fungerer som «shared space» for alle trafikanter. Både Nordgata og Sørgata har fortau. Trafikktellinger i Nordgata, rett øst for jernbanelinja fra 2014 viser at det daglig passerer ca. 3000 kjøretøy og ca. 1000 gående/syklende over planovergangen i Nordgata. Deler av Sørgata (utenfor planområdet) er nylig oppgradert. Jernbaneovergangen i Nordgata kan på sikt bli stengt, jf. innsigelse fra Bane NOR ifb. kommunedelplan Verdal by. KDP-bestemmelse om dette ligger fortsatt til avklaring hos Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Skoleveg og trafikksikkerhet: Gatebruksplan for Verdal sentrum viser forbindelseslinjer og hvilke strekninger som har behov for ny opparbeidelse for å bedre gang- og sykkelløsningene. Skoleveg vil bli langs Håkon den VII gate langs Moeparken, over bru og snarvei over til Fredrik Nilssens veg som har fortau frem til Ørmelen skole. Skoleveien er ca. 650 meter lang. I Temaplan trafikksikkerhet 2017-2020 er ikke denne skoleveien nevnt som utfordrende og det er ikke foreslått tiltak langs veien. Det er liten trafikk og lav fart i sentrum. Det er registrert 4-5 trafikkulykker i Nordgata og 7 ulykker omkring rundkjøring i Håkon den VII gate.

Kollektivtilbud: Verdal stasjon ligger ca. 300 meter unna dersom jernbaneundergangen benyttes. Trønderbanen har hyppige avganger både sørover og nordover. Det er busstopp ved jernbanen og ved Håkon den VII gate (ca. 40 m unna).

Parkeringsmuligheter: Innenfor planområdet er det i dag ca. 20 parkeringsplasser i Nordgata og Sørgata.

Utdrag fra Gatebruksplan, tatt til orientering i kommunestyret 31.10.2016, sak 88/16:
«Det er etter en opptelling sommeren 2014 anslått å være i overkant av 1200 disponible parkeringsplasser i sentrum. Antall plasser er ca. det samme i 2016, trolig noen flere. Av de 1200 plassene er anslagsvis 500 offentlige plasser og 700 private plasser i tilknytning til forretninger og servicetilbud. Ca. 15 – 20 av parkeringsplassene er forbeholdt HC.»

Parkeringssituasjonen er noe endret siden 2016. I desember 2017 overtok Coop Inntrøndelag SA kommunens eiendom 19/872 som i gatebruksplan er opplyst å ha 44 p-plasser. Rådhusparkeringa mot Kvisla er utvidet. Parkeringsplassen ved Framgården ble i 2017 avsatt til utbygging (sentrumsformål).

Universell utforming: Verdal kommune var i perioden 2005-2008 pilotkommune innen universell utforming. I perioden 2009-2013 har Verdal kommune hatt status som ressurskommune innen universell utforming - tiltak K1, i regjeringens handlingsplan «Norge universelt utformet 2025». Nordgata, Johannes Bruns gate og Minsaas plass er en terskelfri sone i sentrum. Jernbaneparken er også bygd under utsagnet Verdal - en by for alle.

Grunnforhold: NGUs løsmassekart viser at området består av tykk elveavsetning.

Flom/rasfare: NVEs aktsomhetskart for jord- og flomskred viser at det ikke er potensielle utløpsområder for jord- og flomskred i nærheten av planområdet. Området er ikke utsatt for 200-årsflom.

Forurensning: Planområdet ligger inntil offentlig veg og jernbane, noe som vil innebære noe støy- og luftforurensning. Det er ikke registrert forurensning i grunnen. En oljetank ved gamle Domus er fjernet.

Planområdet ligger nær både skole, barnehager, idrettsanlegg, kulturanlegg, kollektivknutepunkt og et godt utvalg av butikker i sentrum. Planområdet tilhører Ørmelen skolekrets, som i fremtiden vil få kapasitetsutfordringer. Ifølge kommunestyrevedtak fra juni 2017 skal Ørmelen skole totalrenoveres. I planbeskrivelsen beskrives barnehagedekningen i nærområdet som god, men ved intern høring har det kommet fram at den ikke er så god i sentrum.

Se planbeskrivelsen for nærmere omtale av eksisterende situasjon.

Planstatus
Området omfattes ikke av noen reguleringsplan.

I kommunedelplan (KDP) for Verdal by 2017-2030, vedtatt 29.05.2018, er planområdet avsatt til sentrumsformål, uteoppholdsareal og vegformål (se illustrasjon i planbeskrivelse). Sentrumsformål omfatter forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendig grøntareal til bebyggelsen. Krav i KDP § 1.6.3 til utbyggingsvolum av bygg med både bolig og annen arealbruk innenfor sentrumsformål er høy. Krav til minimum uteoppholdsareal pr. boenhet i sentrumsområder er 10 m2 pr. boenhet, hvorav minst 50 % på bakken, samt nærliggende områdelekeplass. Maksimal byggehøyde skal fastsettes gjennom detaljreguleringsplaner, men skal som hovedregel ikke overstige 15 meter. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere.
Området ligger innenfor bestemmelsesområde #4 for lokalisering av forretning og tjenesteyting, og kjøpesenter kan tillates innenfor planområdet. Det er krav om publikumsrettet formål i første etasje mot offentlig veg. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Minsaas plass er avsatt til uteopphold, rekreasjon og torghandel.

I planbeskrivelsen er det orientert om overordna nasjonale retningslinjer og bestemmelser, Fylkesplan for Trøndelag, Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag samt kommunale føringer (samfunnsdel, kommunedelplan Verdal by, temaplaner osv.).

Forholdet til KU-forskriften
Kommunen har vurdert at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning (KU) etter forskriftens bestemmelser. Det konkrete tiltaket er ikke konsekvensutredet på tiltaksnivå i en tidligere plan, men planen vil stort sett være i samsvar med overordna plan og konsekvenser vil bli omtalt i planbeskrivelsen.

Kommunen har bedt om at planens forhold til Statlig planretningslinje for samordnet bolig, areal og transportplanlegging (SPRBAT) vurderes spesielt. For utfyllende informasjon om vurderinger rundt krav om KU vises til planbeskrivelsen.

Mulig framtidig planarbeid i nærområdet (nord for Nordgata)
Kommunen hadde den 22.05.18 innledende møte med Selberg Arkitekter AS angående mulig detaljregulering av Coop sine eiendommer nord for Nordgata. De har ikke bedt om oppstarts-møte ennå. Planområdet er tenkt å omfatte både Coop Mega samt Coop sitt parkeringsareal i nærområdet, dvs. omtrent alt parkeringsareal mellom Haakon den VII allé og Asbjørnsens gate.
Nevnte mulighetsstudie viser omfattende utbygging også i dette området, se skissen under:
 
Illustrasjon fra revidert mulighetsstudie

Illustrasjon fra «DOMUSKVARTALET – revidert mulighetsstudie 04.10.2017» (Pir II).

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (energianlegg, renovasjonsanlegg samt kombinert formål for bolig, forretning, kontor, bevertning og tjenesteyting), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg, fortau, torg, parkeringsplasser, parkeringshus-/anlegg), grønnstruktur (park). Bestemmelseområde #1-7 angir kotehøyder for bebyggelsen.

Avvik fra gjeldende kommunedelplan (KDP) for Verdal by
Plankart:
I all hovedsak i tråd med plankartet i kommunedelplanen. Kjørevegen i Nordgata er bredere enn avsatt i kommunedelplan for Verdal by.

Bestemmelser:

  • § 1.6.1 Byggegrenser: Ny bebyggelse vil avvike fra bestemmelse om 30 meters byggegrense fra jernbane.
  • § 1.6.6 Leke- og oppholdsareal: I sentrumsområder #1 på plankartet er minstekravet til uteoppholdsareal pr. boenhet 10 m2, hvor minst 50 % på bakken. I planforslaget oppnås arealstørrelse og krav til kvalitet, men det foreslås at det ikke stilles som krav at arealet er på bakken men at det kan etableres i et gårdsrom på tak over første etasje som vil være den nederste boligetasjen.
  • § 1.6.9. Parkering: Kravet til parkering for bil for forretning, kontor, bevertning og tjenesteyting foreslås krav om 0,7 bilplasser pr. 50 m2 BRA i stedet for 1,0 bilplass pr. 50 m2 BRA.
  • § 2.5.5 Byggehøyde: Maksimal mønehøyde skal fastsettes i de enkelte detaljreguleringsplaner, men skal som hovedregel ikke overstige 15 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere. Virkningene er i planbeskrivelsen vurdert som akseptable og det foreslås at deler av bebyggelsen både på BKB1 og BKB2 kan ha maksimale byggehøyder på inntil 21 meter og flate tak, altså et avvik på 3 meter.
     

Retningslinjer:

  • 1.6.9 Parkering: Det foreslås at det tas inn at minimum 5 % av parkeringsplassene i parkeringskjeller skal ha ladestasjon for elbil, i stedet for 10 % som retningslinjen angir.
     

Bebyggelsen - struktur og plassering
Den foreslåtte utbyggingen er bykvartaler som er lokalisert med veggliv/fasade inntil fortau for å oppnå og forsterke bymessige gaterom i tråd med kommunedelplan for Verdal by. Fotavtrykket til ny bebyggelse er omtrent likt som eksisterende bebyggelse. Eiendom gnr. 19/49 som i dag er ubebygd foreslås bebygd, slik at det blir en del av et større bykvartal. Det vil være med på å stramme opp gateløpet i Nordgata i større grad enn i dag. Gangareal som i dag er overbygd mellom Nordgata og Minsaas plass foreslås nå holdt åpent. Det vil styrke aksen langs Johannes Bruns gate. Fortetting langs denne gata er presentert som det viktigste byplangrepet for Verdal sentrum i Mulighetsstudien fra Pir II, der gata er lansert som «Kulturaksen».

Byggehøyder
Ny bebyggelse planlegges oppført i fire til seks etasjer inkludert høy førsteetasje for næringsareal. Det planlegges i hovedsak fire etasjer mot Nordgata. Mot Sørgata og Turneteateret i Trøndelag, samt langs vestre del av Nordgata, foreslås det byggehøyder på inntil seks etasjer (kote +26,9). Øvrig bebyggelse foreslås gitt maksimale byggehøyder på kote +21,7 (4 etasjer) eller lavere. Det foreslås uteareal i gårdsrom til bebyggelsen både i BKB1/BKB3 og BKB2/BKB4. Gårdsrommene kan etableres på bakkeplan eller på tak over en førsteetasje. For disse delene av bebyggelsen kan det etableres uteareal på tak. Det foreslås et kafébygg i to etasjer mot Minsaas plass. Mulighet for heis, trapphus og rekkverk over maksimal gesimshøyde på inntil 20 % av takflaten synes mye.

Grad av utnytting
Planområdet er avsatt som sentrumsformål i kommunedelplanen for Verdal by og ved planlegging av bygg med både boliger og annen arealbruk er kravet til minimum %-BYA høy.
I bestemmelse § 3.1.5 er det foreslått følge maksimalt tillatt bebygd areal (BYA):
BKB1: 2681 m2 BYA, BKB2: 755 m2 BYA, BKB3: 2976 m2 BYA og BKB4: 924 m2 BYA.
Det kan etableres inntil 2 900 m2 BRA til forretning/tjenesteyting i 1. og 2. etasje i BKB1-4. Det skal etableres minimum 70 boliger og maksimum 88 boliger innenfor planområdet. Bebyggelsen skal ha varierende størrelse på boenheter.
BKB1 og BKB2 er første etasje, BKB3 og BKB4 er andre etasje og oppover.

Utforming av bebyggelsen
Overbygg fra 2. etasje og opp:
Det foreslås at bebyggelsen kan krage ut inntil 4,9 meter over fortau/parkering i Nordgata fra 2. etasje. Det foreslås minimum høyde under overbygget på 4 meter (sikret i § 3.1.4).

Svalganger:
Det foreslås (omtales) svalganger ut mot Nordgata og Sørgata for å kunne plassere private balkonger ut mot gårdsrommet og den stille siden av bebyggelsen. Svalgangene vil ikke være i full lengde og vil være integrert i bebyggelsen. Svalgangene vil derfor ikke fremstå som bygningselement som er hengt utenpå bygningskroppen. Ikke sikret i bestemmelsene.

Antall boliger: Det planlegges 70-88 boenheter (§ 3.1.5).

Leilighetsstørrelser: I reguleringsbestemmelsenes § 3.1.5 foreslås følgende:
«Det skal være varierte boligstørrelser. Minimum 70 % av boligenhetene innenfor planområdet skal være 65 m2 BRA eller større. Ingen boligenheter skal ha mindre BRA enn 30 m2.»
Se også side 22 i planbeskrivelsen, under boligmiljø.

Sol- og skyggeforhold
Sol- og skyggestudier ved vårjevndøgn og midtsommer viser at boligene vil få gode solforhold, særlig på sommeren. Eventuelle takterrasser vil ha sol hele året.
Solforhold for naboeiendommer er vurdert på s. 28 og 29 i planbeskrivelsen i kapitel om virkninger av planforslaget, underoverskrift solforhold.

Forretning, kontor og kulturformål i 1. etasje
Det er i bestemmelsenes § 3.1.3 sikret at det skal etableres utadrettet virksomhet i 1. etasje mot Nordgata, Sørgata og Minsaas plass. Hver forretning/bedrift skal ha adkomst fra offentlig fortau/torg (§ 3.1.8). Vinduer i 1. etasje kan føres ned til gulv (§ 3.1.8).

Skilt og reklameinnretninger
Det vises til at kommunedelplan for Verdal by har krav om skilt og reklameinnretninger.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Bebyggelsen vil få kjøreadkomst fra Sørgata med innkjøring til parkeringskjeller.

Fremtidig kjøremønster og trafikk
I planforslaget er det tatt utgangspunkt i at jernbaneovergang på sikt vil bli stengt og at kjøremønsteret da vil endres. Sørgata er oppgradert utenfor planområdet og en lengre strekning er nå enveiskjørt. Planforslaget ivaretar toveis kjøreretning i Nordgata.

Kjøreveg
Sørgata foreslås enveiskjørt og Nordgata foreslås toveiskjørt. Gatetverrsnittet i Nordgata foreslås utvidet fra 14,20 meter til 19 meter. Dette for å tilrettelegge for mest mulig parkering for publikum i sentrum. Illustrasjonsplan viser ny utforming av Nordgata.
(Prinsippskissen på side 22 i planbeskrivelsen viser total bredde på 19,25 meter).

Fortau
Det foreslås at fortau langs kjøreveg får bredde 3 meter i planforslaget. I planforslaget er det lagt inn tosidig fortau i Nordgata og Sørgata. I Sørgata har fortausarealet varierende bredder. Forbi varelevering for lastebil i Sørgata er fortausbredden 2,5 meter. Med hensyn til trafikksikkerhet og tilrettelegging for myke trafikanter er det fordelaktig at det etableres et fotgjengerfelt over gata mellom Turnteateret og ny bygningsmasse. Forslag til plassering av fotgjengerfelt er vist på illustrasjonsplan.

Eksisterende kjøreveg i Nordgata, like ved planovergangen over jernbanen, foreslås regulert som fortau. Det vil si at kjøreforbindelse foreslås å opphøre på et eller annet tidspunkt. Planforslaget omfatter ingen rekkefølgebestemmelse om bygging av fortauet.

Strekningen sørover fra Johannes Bruns gate mot Minsaas plass foreslås regulert som fortau med bredde 8 meter. Denne er i dag overbygd.

Parkering
I Nordgata foreslås det langsgående parkering nord for kjørevegen, og 90 graders parkering sør for kjørevegen. Det siste er ikke ideelt med hensyn til trafikksikkerhet, men det blir flere plasser i gata for publikum, og fremtidig stenging av jernbaneovergangen vil gi mindre trafikk i Nordgata. I Sørgata er det ikke foreslått gateparkering.

Parkering for bil og sykkel for forretning
I kommunedelplanen for Verdal by er det minimumskrav om 1 bilplass pr. 50 m2 BRA forretning/kontor/kultur. Det stilles krav om 2 sykkelparkeringsplasser pr. 50 m2 BRA til forretning og 0,5 pr. 50 m2 BRA sykkelparkeringsplasser til kontorformål. Planforslaget er i tråd med minimumskravet for sykkel men avviker fra minimumskravet for parkering for bil for forretning/kultur/kontor-formål, da det foreslås et krav på 0,7 pr. 50 m2 BRA forretning/kontor. Det kan etableres inntil 2900 m2 forretningsformål. Dersom det etableres 2900 m2 forretningsformål innebærer det 58 bilplasser og 116 sykkelplasser.
Illustrasjonsplan viser mulighet for inntil 43 parkeringsplasser i Nordgata. Det ble i samrådsprosessen med Bane NOR foreslått parkeringsplasser også øst for Sørgata inn mot jernbanen for å imøtekomme kravet til parkeringsplasser i kommunedelplanen for Verdal by, men Bane NOR kan ikke akseptere et planforslag som berører deres areal med parkeringsplasser. I parkeringskjeller er det areal til kun å dekke kravet til parkering for boliger. Det er også lite ønskelig å blande privat boligparkering med offentlig parkering. Det foreslås derfor at parkeringskravet for bil for forretning reduseres fra minimum 1 bilplass pr. 50 m2 BRA forretning/kontor til 0,7 bilplass pr. 50 m2 BRA forretning/kontor, noe som dermed avviker fra bestemmelser i overordnet plan. Parkering for forretning foreslås plassert i Nordgata.

Parkering for bil og sykkel for boliger
I planforslaget er det tilrettelagt for å etablere parkeringskjeller under bebyggelsen med utstrekning som vist med omriss på plankartet. Det er i bestemmelsene krav at bilparkering for boliger skal etableres i parkeringskjeller i tråd med krav i kommunedelplanen. I kommunedelplanen for Verdal by er det minimumskrav om 1 bilplass pr. boenhet og 2 sykkelplasser pr. boenhet. Det innebærer 88 bilplasser og 176 sykkelplasser for boligene.

Trafikksikkerhet
Det er liten trafikk og lav fart (sone 30 km/t) i kjøregatene i sentrum. Det er bredt fortau i Sørgata og i Nordgata er det blandet trafikk. Det er registrert 4-5 trafikkulykker i Nordgata og 7 ulykker omkring rundkjøring i Håkon den VII gate.

Verdal kommune er også Trafikksikker kommune. I det hviler en forpliktelse til å søke å prioritere trafikksikkerhet. 90 graders parkering sør for kjørevegen i Nordgata ansees også som en mindre trafikksikker løsning enn langsgående parkering.

Lek og uteopphold
På side 22 og 23 i planbeskrivelsen er det grundig redegjort for lek og uteopphold, sett i forhold til krav i overordna plan (KDP). I bestemmelse 3.1.9 foreslås det minst 10 m2 lek per boenhet (jf. KDP), men de ønsker at minst 50 % skal kunne løses på tak. KDP sier minst 50 % på bakken, så dersom bakgård over første etasje ikke kan regnes som «bakkenivå» vil krav til uteareal for boliger i detaljreguleringen avvike fra krav til uteareal i kommunedelplan for Verdal by. Utearealregnskap i tabell viser at de har tilstrekkelig minimumsareal i gårdsrom (på bakken eller over første etasje), men planen viser ikke områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. I umiddelbar nærhet ligger Minsås plass på ca. 1,9 daa, som i KDP er avsatt til nåværende uteoppholdsareal.

Overordna føring: I KDP innenfor sentrumssonen/bestemmelsesområde #1 er minstekravet 10 m2 per boenhet, hvorav minst 50 % på bakken. Uteoppholdsareal på terrasse/veranda/balkong eksklusivt for den enkelte boenhet medregnes ikke. I sentrumssonen kan felles takterrasse på minst 150 m2 medregnes. Boliger med 25 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 250 meter fra boligbebyggelsen, sikre sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt i sentrumssonen kan inntil 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde. Leke- og uteoppholdsareal skal ikke være nordvendt, overbygd og skyggelagt større deler av dagen. Utearealet skal ha sol ved jevndøgn kl. 15 på minst 50 % av arealet.

Det er i planens bestemmelser § 3.1.9 også åpnet for at det kan etableres takterrasser, men disse er ikke påkrevd etablert da de ikke er nødvendige for å oppfylle kravet arealkravet.

Umiddelbart inntil og delvis som en del av planområdet ligger også Minsaas plass som er et offentlig oppholdsareal. Kommunen har ved planoppstart signalisert at bidrag til eventuell utbedring av Minsaas plass kan bli vurdert i utbyggingsavtale. Kun en mindre del av Minsaas plass er foreslått tatt med i detaljreguleringen for Nordgata 7, 9 og 11. Del av Minsaas plass foreslås tilrettelagt for uteservering og noe sykkelparkering. For øvrige deler av Minsaas plass er det i planbeskrivelsen vurdert at utformingen av plassen og eventuell brukermedvirkning for utformingen bør styres av kommunen når et konkret prosjekt for plassen foreligger. I mulighetsstudien for Domuskvartalet, utarbeidet av Pir II i forkant av detaljreguleringen, er det vist en mulig ny utforming av den viktige offentlige plassen i Verdal sentrum. En god utforming av Minsaas plass vil styrke bokvaliteten for de som bosetter seg i planområdet.

Torg: Del av Minsaas plass foreslås regulert som offentlig torg. Området foreslås brukt til opphold, uteservering, sykkelparkeringsplasser.

Grønnstruktur: Eksisterende park ved jernbaneovergangen foreslås beholdt.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av administrasjonsbygg og publikumsrettede bygninger. Dette er sikret i § 2.8 for publikumsbygg.

Det er i kommunedelplanen for Verdal by stilt krav om at det i nye reguleringsplaner for boligområder skal minimum 30 % av boligene være tilgjengelige boenheter, dvs. ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom og bad) på inngangsplanet. I planforslaget kan alle leiligheter nås med heis med adkomst fra Sørgata og fra Nordgata og følgelig oppfylle krav til tilgjengelig boenhet. I planbeskrivelsen brukes begrepet universell utforming også om boliger, men TEK17 stiller ikke krav om dette for vanlige boenheter.

Støy
Planområdet berøres av gul og rød støysone i støyvarselkart fra Bane Nor, dvs. fra togtrafikk.
Kommunen har ikke utarbeidet støyvarselkart for kommunale veger.

Ifølge Sweco sin støyutredning ligger tomten i gul støysone for bane og rød støysone for veg.
I støyutredningen er det konkludert med følgende:
«Alle boenhetene har stille side og bør være gjennomgående jf. T-1442. Støynivå på balkonger og felles uteareal er under grenseverdi da de er sørvendt (stille side). Boligene tilfredsstiller da kommunebestemmelser for Verdal kommune.
Da bygget ligger nærme jernbane anbefales det å utføre vibrasjonsmålinger i neste prosjekteringsfase, da det er risiko for overskridelser av grenseverdi. Det bør også utføres innendørs støyberegning for å dimensjonere fasadelementer i neste fase.»

I bestemmelse § 2.7 er det sikret at alle boenheter innenfor planområdet får tilfredsstillende støyforhold. Hovedkilden til støy i planområdet er støy fra jernbanen, samt noe biltrafikkstøy fra Nordgata og Sørgata. Boenhetene vil få tilfredsstillende støyforhold fordi det er sikret at boliger som ligger mot støykilde skal være gjennomgående og ha stille side. Minst et soverom skal ha vindu mot stille side. Boligene skal ha tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en ROS-analyse som identifiserer potensiell fare, konsekvens og risiko knyttet til utbygging i området. Ved påvist risiko vurderes også eventuelle tiltak. Metoden er basert på veilederen fra DSB - Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, Kartlegging av risiko og sårbarhet - 2011 (dsb.no). Vurderingene av de ulike hendelsene er satt opp en risikomatrise.
Fareidentifisering er gjennomført med sjekkliste basert på veileder fra DSB og fra NVE. Sjekklisten lister opp alle tenkelige hendelser og farer som innenfor en viss sannsynlighet kan gi negative konsekvenser. Potensielle hendelser er definert i to hovedgrupper, «naturfarer» og «menneske- og virksomhetsbaserte farer». ROS-analysen konkluderer med at det er ingen behov for særskilte tiltak for naturfarer eller menneske- og virksomhetsbaserte farer.

Kulturminner og kulturmiljø
Bebyggelse med verneverdi er ikke registrert innenfor planområdet, men i nærområdet finnes bebyggelse som har status bevaringsverdig i gjeldende kommunedelplan. Dette gjelder bebyggelse i Veita samt stasjonsbygningen ved Verdal stasjon.
I planbeskrivelsen nevnes også mølla (dvs. Tindved), det gamle meieriet (dvs. del av AMFI-senteret) og det gamle rådhuset (dvs. Herredshuset).
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor området.

Naturmangfold
Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til / påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2015, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2018 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann- og avløp
Tilknytning til offentlige vann- og avløpsledninger vil avklares i utbyggingsavtale med kommunen. I planbeskrivelsen er det opplyst at kapasitet for eksisterende kommunale vann- og avløpsledninger inntil planområdet ifølge kommunen er tilfredsstillende.

Energiforsyning og -løsninger
NTEs ledningskart viser både høyspent- og lavspentledninger i Johannes Bruns gate og over Minsaas plass, samt lavspentlinjer i Nordgata. Eksisterende bebyggelse har strømforsyning fra innvendig trafo. I Sørgata er det etablert en relativt ny trafo ved undergang under jernbanen.
Energibruk skal løses i tråd med TEK17 og andre gjeldende regler. Det er behov for ny trafo, og det er derfor avsatt eget område til formålet i område BE på plankartet.

Renovasjon
Avfallsløsning for boliger
Det foreslås nedgravd avfallsløsning i område f_BRE, langs Sørgata. I bestemmelsene stilles det krav om at avfallsløsningen med adkomst skal være universelt utformet.
I teknisk forskrift er det avstandskrav at boenhetens inngangsdør til et felles avfallssystem kan være maksimum 100 meter. For inngangspartiet som ligger lengst vest i område BKB2 vil avstanden bli ca. 120 meter, og det må derfor søkes om dispensasjon fra TEK17 for disse boligene. Årsaken til at det ikke er plassert avfallssystem i Nordgata er at Innherred Renovasjon har gitt tilbakemelding om at ettersom det er krav om sol på innkastsøylen fordi de betjenes med solcellepanel, er det foreløpig gitt tilbakemelding fra Innherred renovasjon om at de ikke kan plasseres de på nordsiden av bygget. Illustrasjonsplan viser forøvrig at det er tilstrekkelig med areal for renovasjon også i Nordgata.

Avfallsløsning for forretning/kontor/kultur
Det foreslås at noen fraksjoner etableres i nedgravde containere i Sørgata innenfor område f_BRE på plankartet, mens andre fraksjoner slik som for eksempel papp etableres i avfallsrom i bebyggelsen.

Varelevering
Det foreslås at varelevering skjer fra parkeringslomme skiltet med varelevering i Sørgata innenfor område o_SPP5 på plankartet. Parkeringslommen er 15 meter lang og er beregnet for lastebil. For BKB2 antas det etablert mindre forretninger der varer bringes med mindre biler som kan benytte vanlig parkeringslomme i Nordgata.

Utbyggingsavtale
Planforslaget omfatter flere offentlige anlegg (kjøreveg, parkering, fortau).
Kommunen har signalisert behov for utbyggingsavtale samt bidrag til oppgradering av Minsaas plass.

Belysning
Det foreslås ensidig belysning i Nordgata, med belysningsmaster i kombinert møblerings- og parkeringssone nord for kjørevegen. I tillegg belyses fortau langs ny bygningsmasse sør for gata med tak- eller vegghengt belysning. Sørgata foreslås belyst med ensidig mastarmatur mellom fortau og kjøreveg. Ifølge planbeskrivelsen vil belysning avklares ifb. utomhusplan.

Kollektivanlegg
Det er ikke foreslått noen kollektivanlegg innenfor planområdet.

Konsekvenser av planforslaget
Se redegjørelse i planbeskrivelsen.

Planprosess
Medvirkning
Oppstartsmøte i plansaken med Verdal kommune ble gjennomført 20.02.2018.
Varsel om igangsatt detaljregulering for Nordgata 9, 11 og 13 ble kunngjort i avisa Innherred 10.03.2018 og på Verdal kommunes nettsider. Det kom inn 8 uttalelser:
Statens vegvesen, Bane NOR, NVE, NTE Nett AS, St. Johanneslogen Olavslyset, Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Trøndelag samt Verdal kommune ved arealforvaltninga.
Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring i kommuneadministrasjonen før politisk behandling:
Følgende er gitt anledning til uttalelse: Barn og unges representant i plansaker, Teknisk drift, kultur, folkehelsekoordinator/samfunnsplanlegger, kommuneoverlege, oppvekst, helse, økonomisjef, integrering og mangfold, skole, barnehage samt SLT-koordinator.
Det er mottatt tre uttalelser til planforslag mottatt 02.10.2018.
(Vedlagte planforslag er datert 22. og 26. november 2018):

  1. Barn og unges representant i plansaker, 10.10.2018
    Det vises til side 6 i planbeskrivelsen (om forholdet til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging). Barnerepresentanten ser ikke noe areal til leke og oppholdsareal for barn/unge i plankartet og konkluderer med: «Så lenge det ikke er avklart hvordan Minsaas plass skal opparbeides/legges til rette for barn, så er kravene til uteoppholdsareal tilrettelagt for barn ikke oppfylt – det er først når det er vedtatt hvordan Minsaas plass skal se ut i årene som kommer at det er mulig å si om kravene til uteoppholdsareal tilrettelagt for barn er oppfylt eller ikke.»
     
    Kommentar:
    På side 6 i planbeskrivelsen er det kun orientert om forholdet til overordna føringer. På side 22 og 23 i planbeskrivelsen er det redegjort nærmere for uteareal. Krav til uteoppholdsareal er sikret gjennom juridisk bindende reguleringsbestemmelse (3.1.9). Planen åpner for to mulige løsninger (på bakkenivå og/eller over første etasje), følgelig er bestemmelse mer hensiktsmessig/ fleksibelt enn avklaring med reguleringsformål.
     
  2. Samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator, 22.11.2018
    Innledning
    En god steds- og samfunnsutvikling bedrer innbyggernes levekår og bidrar til å fremme folkehelsa. Det styrker også innbyggernes evne og vilje til å bry seg om og ta vare på hverandre og samfunnet de er en del av. Kommunen har et hovedansvar for å bidra til en steds- og samfunnsutvikling som fremmer folkehelsa. Ansvaret er blant annet definert i Plan og bygningsloven og Folkehelseloven og må ivaretas gjennom planprosesser knyttet til utbygginger i kommunen.
    Gjennom utforming av det fysiske miljøet kan kommunen legge til rette for gode opplevelser, fysisk aktivitet og sosial kontakt mellom mennesker, noe som bidrar til å styrke helse og livskvalitet for innbyggerne. Det er viktig at kommunen i planprosesser også ivaretar sikker ferdsel i trafikken. Dette er av avgjørende betydning for å fremme bolyst og attraktivitet i kommunen og for å skape et levende og bærekraftig sentrum.
     
    Innspill til Nordgata 9, 11 og 13
    - Utbyggingen av Nordgata 9,11 og 13 medfører mellom 70 og 88 nye boenheter midt i Verdal sentrum. Det er viktig at utbygger legger til rette for at boenhetene kan være attraktive for ulike grupper av befolkningen og utbyggingen er i tråd med an bærekraftig sentrumsutvikling.
     
    - Det bør være en variasjon i størrelse på boenhetene for å legge til rette for ulike demografiske grupper. Dette er viktig for å sikre et mangfoldig liv i sentrum.
     
    - Parkeringsplasser på tvers i Nordgata kan medføre større risiko for ulykker grunnet uoversiktlig trafikkbilde. De fleste parkerer med fronten mot fortau og vil dermed være nødt til å rygge ut på trafikkert vei. Gatebredden i planforslaget er målsatt til 5,5 meter og dette er mindre enn minimumskravet på 6 meter (iflg. Statens vegvesens håndbok N100).
     
    - I den gjeldende delen av sentrumsområdet er minstekravet til uteoppholdsareal pr. boenhet 10 m2, hvor minst 50 % på bakken. I planforslaget oppnås arealstørrelse og krav til kvalitet, men det foreslås at det ikke stilles som krav at arealet er på bakken men at det kan etableres i et gårdsrom på tak over første etasje som vil være den nederste boligetasjen. Som lekeområde vil dette gi trygghet og overvåkning, men samtidig vil det være et veldig privatisert område, som i liten grad gir barn mulighet til å komme i kontakt med andre barn uten å gjøre avtaler. Det bør i større grad legges til rette for lekeområder som kan fungere i et samspill med omgivelsene og gi mulighet for sosial inkludering.
     
    - Minsaas plass har vært, og har potensiale til å være, en viktig sosial møteplass i sentrum. Plassen vil også være viktig for beboerne i Nordgata 9, 11 og 13, da dette nærmest blir beboernes «bakgård». Det er dermed viktig at utviklingen av Minsaas plass koordineres med utbyggingen av Nordgata 9, 11 og 13.
     
    - En utbygging av denne størrelsen kan potensielt føre til større press på skoler og barnehager i sentrumsområdet. Det bør gjøres en vurdering av eksisterende kapasitet i omkringliggende skoler og barnehager.
     
    Kommentar:
    - I revidert planforslag 26.11.2018 er krav om variert leilighetsstørrelse tatt med, men dette er fortsatt lite konkret.
     
    - Innspillet anbefales fulgt opp gjennom bidrag til oppgradering av Minsaas plass. Planavdelingen er positiv til at mer enn 50 % av areal til småbarnslekeplass kan dekkes på tak, men minner om at boligområder med 25 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 250 meter fra boligbebyggelsen sikres sammenhengende areal til områdelekelass på minimum 1,5 daa. Det nærmeste arealet er Minsaas plass, men kommunen må nå ta stilling til hvordan dette arealet skal brukes. Torghandel og/eller rekreasjon?
     
    - Planavdelingen stiller seg bak uttalelsen om Minsaas plass. Avvik fra overordna plan i forhold til uteoppholdsareal tilsier at det kan kreves tilrettelegging av områdelekeplass. Dette bør sikes med rekkefølgebestemmelse. Utbyggingsavtale skal være frivillig.
     
    - Skolekapasitet og barnehagedekning er omtalt på side 19 i planbeskrivelsen. Virksomhetsområdene skole og barnehage har hatt planen på intern høring. Teknisk drift samt Oppvekst ved skole og barnehage fikk i april 2018 også anledning til å komme med innspill ift. bl.a. skolekrets/skolekapasitet, barnehagekapasitet, trafikktall for Nordgata og Sørgata samt vann- og avløp. Planavdelingen kjenner til at både Teknisk drift og virksomhetsleder skole bidro med fakta. I uttalelse fra virksomhetsleder barnehage går det fram at barnehagekapasiteten i sentrum ikke er god.
     
  3. Teknisk drift, 23.11.2018
    Om bestemmelsenes § 3.1.4: Utkraging mot Nordgata i 4 meters høyde over fortau/parkering, som vist på figur 23 i planbeskrivelsen, er uproblematisk for Teknisk drift.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering. Er 4,9 m utkraging uten understøtting av søyler mulig?
     
  4. Virksomhetsleder barnehage, 14.12.2018
    På spørsmål om virksomhetsleder har noe å tilføye ift. det som står på side 19 i planbeskrivelsen om barnehagedekning, samt om de 7 barnehagene fortsatt er i drift, har vi fått følgende svar:
    Den ene barnehagen har lagt ned drift. Det er Askeladden barnehage som hadde tilhold på Ørmelen (ved postkontor).
     
    Kapasitet på barnehageplasser i sentrum er ikke god. Det er stor søknad i dette området og veldig lite ledig kapasitet.
    Jeg viser til forberedende sak om barnehageutredning. Kommunestyret PS 76/18.
    Der står blant annet dette (klipt fra flere deler av utredningen):
    «11: Kapasitet i sentrum.
    Med forestående nybygging av boenheter, samt en tendens til fortetting i sentrum er det behov for å skissere en framtidig barnehagestruktur for å imøtekomme behov for barnehageplasser.
    Boligområdet på Reinsholm er under utvidelse, og det planlegges flere boenheter i området i årene framover. Det er også planlagt utbygging på Nestvoldjordet.
     
    I tillegg er det markedet som styrer hvor det er lønnsomt å drive barnehage. Med fortetting i sentrum vil det være et større kundepotensiale her enn i mindre tettbefolkede strøk. 80 % av befolkningen i Verdal kommune bor innenfor en 4 km radius fra sentrum, og befolkningsveksten ser ut til å bli sentralisert.
     
    En viktig målsetning med planlegging av barnehagestruktur er dermed å planlegge for at kommunen skal ha rett bygg, på rett sted til rett tid.»
     
    Det skal etter vedtak i kommunestyret legges fram en sak angående barnehagestruktur til politisk behandling våren 2019.
    Det er stor sannsynlighet for at det da vil påpekes behov for flere barnehageplasser i sentrum.
     
    Flere av barnehagene i sentrum er privateid. Vi har ingen garanti for hvor lenge de vil eksistere.
    Det er Verdal kommune som til enhver tid er ansvarlig for at det til enhver tid er nok barnehageplasser. Barnehageplass er forenklet sagt en rettighet for alle barn over 1 år.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering. 
     

Vurdering:
Det er viktig at dette området vitaliseres. Planforslaget er stort sett i samsvar med kommunedelplan for Verdal by, men noen avvik blir her vurdert nærmere.

Plankart: At kjørevegen i Nordgata er bredere enn i kommunedelplanen anses ikke som et problematisk avvik, da veger i overordna plan stort sett er tegnet iht. eksisterende situasjon.
Foreslått vegbredde på 5,5 meter gir ifølge vegvesenets håndbok N100 for smalt manøvreringsareal for 90 grader (tverrstilt) parkering, men her er biloppstillingsplassene 0,5 meter lengre slik at minstemål oppnås dersom plassene er 2,5 m brede. Slik parkering er uansett ikke ønskelig av trafikksikkerhetsmessige grunner. En attraktiv gate burde også hatt plass til møbleringssone mellom kjørebane og fortau. Her opptar biloppstillingsplasser, trær og sykkelparkering nesten alt areal, slik at det ikke blir noe igjen til annen gatemøblering (benker osv.). Prinsippskissen (snittet) på side 22 i planbeskrivelsen viser knapp plass til trær. Foto i planbeskrivelsen viser dagens situasjon.

Avvik fra jernbanelovens byggegrense forventes vurdert av Bane NOR. Her er det også en veg imellom, og planlagt bebyggelse ser ut til å ligge på linje med teaterhuset.
Øvrige avvik vurderer under relevante overskrifter.

Forholdet til SPRBAT (Statlig planretningslinje for samordnet bolig- og transportplanlegging)
I referat fra oppstartsmøtet skrev kommunen følgende:
«Høy andel bolig kombinert med lav andel «næring» innenfor avsatt sentrumsformål må i planbeskrivelsen vurderes oppimot SPRBAT og dens mål om at planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling samt relevante retningslinjer. Sterke markedskrefter for boligutvikling kan medføre nedbygging av areal for framtidige sentrumsfunksjoner (offentlig og privat tjenestetilbud inkl. kultur, forretninger samt kontorarbeidsplasser i flere etasjer).»

«Kommunedelplanen har krav om publikumsrettet formål i første etasje (§ 8.5), men prosentvis fordeling mellom formålene som kan tillates innenfor avsatt sentrumsformål er ikke fastsatt i overordna plan.»

Hensikten med retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal samordnes slik at tyngden av ny bebyggelse konsentreres til tettsteder slik at en større del av ulike reisemål kan nås til fots eller sykkel, og at mest mulig av ny bebyggelse konsentreres til områder med god kollektivdekning. Det skal legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur og friluftsområder. En bør søke å samle naturinngrepene mest mulig.

Planområdet ligger i sentrum og nært kollektivknutepunkt. Kommunedelplanens sentrumsformål omfatter bl.a. boliger, og har krav om publikumsrettet formål i første etasje mot offentlig veg. Kommunedelplanens krav om publikumsrettet formål i første etasje (§ 8.5) er hensyntatt. Kommunen bør også ta stilling til fordelingen mellom boliger og andre formål som bør sikres plass i sentrum. Folk flytter gjerne til sentrum for å komme nært sentrumsfunksjoner. To forretningsbygg planlegges erstattet av to bygg tilrettelagt for forretning/kontor/tjenesteyting i første etasje, bolig eller forretning/kontor/tjenesteyting i andre og boliger fra 3. etasje og oppover. I kommunedelplanen er det ikke stilt krav til arealbruken oppover i etasjene, men kontor (arbeidsplasser) kunne vært en mulighet. Det legges til rette for inntil 2900 m2 «næring», uten noe minimumskrav. Dvs. at mulighet for næring i bakgård (under uteoppholdsareal) samt i 2. etasje ikke trenger å bli realisert dersom markedet på aktuelt byggetidspunkt ikke etterspør dette eller utbygger ikke ønsker å satse på dette. I Verdal er en del kontorvirksomhet samlet i VIP-senteret på industriområdet. Store krav til «næringsandel» kan medføre at prosjektet må utsettes, og det er vanskelig å forutse om markedet vil endre seg. En bærekraftig byutvikling må ha plass til både boliger og sentrumsfunksjoner. Her legges det til rette for begge deler, men stor andel boliger.

Bebyggelsen
Avvik fra KDP-bestemmelse § 2.5.5 om byggehøyde:
Maksimal mønehøyde skal fastsettes i detaljregulering, men skal som hovedregel ikke overstige 15 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere.

Mot Sørgata og Turneteateret i Trøndelag, samt langs vestre del av Nordgata, foreslås det byggehøyder på inntil seks etasjer eller lavere. Det er opplyst at det foreslås maksimale byggehøyder på inntil 21 meter og flate tak, altså et avvik på 3 meter. I plankart/bestemmelser foreslås flatt tak og maksimal byggehøyde på kote +26,9 m (6 etasjer), kote +21,7 m (4 etasjer) og lavere.

En etasje mer i sentrum enn i kommunedelplanen vurderes ikke som dramatisk, men det påvirker solforholdene på tilliggende arealer. Nordgata har noe skygge pga. dagens bebyggelse, og dette endres noe. Forholdet mellom gatebredde og byggehøyde er omtalt på side 29 i planbeskrivelsen. Større byggehøyde fordrer bredere gate, dersom gaten ikke skal oppleves som smal og mørk/skyggefull. På sikt kan det tenkes at nordsiden av Nordgata også får annen bebyggelse. Foreslått utbygging er på «solsiden» for bebyggelse i Nordgata. De største høydene er foreslått langs Sørgata og mot Nordgata ved Betel. Ved videre planarbeid bør forholdet til nabobebyggelsen illustreres.

Forholdet til teaterhuset: Det legges til rette for noe større byggehøyde enn teaterhuset.
I godkjent rammesøknad for teaterhuset går det fram at det i søknaden er prosjektert maksimal byggehøyde er 19,9 meter over gjennomsnittlig ferdig bearbeidet terreng i nordøstre hjørnet innenfor BIN 1. Maksimal byggehøyde innenfor BIN 2 er planlagt til 12,3 meter. Det er planlagt at tiltaket skal ha en utkraging på sørøstlig hjørne mot Sørgata. I detaljregulering for teaterbygget, vedtatt 14.12.2015, er det i BIN 1 og BIN2 tillatt gesims-/mønehøyde på maks hhv. 20 og 14 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

Vi skulle gjerne hatt lignende snitt som på side 11 i mulighetsstudien, som viser forholdet mellom planlagt bebyggelse, eksisterende bebyggelse og åpne plasser, gater.
Planforslaget avviker noe fra mulighetsstudien mht. bl.a. omfang av 6 etasjer.

Leilighetsstørrelser:
Kommuneplanens samfunnsdel har bl.a. følgende strategi:
«Tilrettelegge for differensierte botilbud som svarer til innbyggernes behov.»
Vi har spurt om utbygger kan supplere bestemmelsen om variasjon i leilighetsstørrelse med andel/antall treroms osv. eller andel/antall med x m2 BRA osv. Utbygger ønsker ikke dette, da de ønsker frihet til å tilpasse seg markedet.

Svalganger:
Svalganger mot offentlige gater i sentrum bør unngås av hensyn til estetikk, men vi har samtidig forståelse for at bygningenes sør- og vestside, mot Minsaas plass, prioriteres til balkonger. Det vil si at motsatt side blir inngangssiden. Når planovergangen stenges vil Nordgata miste sin funksjon som hovedgate, men fasaden kan bli utsikten til eventuell boligutvikling på motsatt side av gata. Svalganger kan gi dårligere bokvalitet med gangtrafikk forbi soverom. Svalganger er ofte rømningsveger, som ikke skal brukes til plassering av bord, stoler, rullatorer osv. Pga. støyforhold blir det krav om gjennomgående leiligheter, og dette er vanskelig å få til uten bruk av svalganger. I planbeskrivelsen går det fram at svalganger skal integreres i bebyggelsen (ikke henge utenpå). Vi tilrår at dette sikres i bestemmelsene. Det kan stilles spørsmål ved om svalganger (og balkonger) bør ha åpent eller lukket rekkverk. Glassrekkverk og åpne rekkverk gir mer innsyn enn lukkede rekkverk. Det er gitt bestemmelser om utforming av bebyggelsen og materialbruk, men oppfølging blir svært skjønnsmessig. Verdal kommune har hatt en praksis med å si noe om størrelse på lysåpning.

Uteoppholdsareal og Minsaas plass
Planavdelingen har gitt forhåndsuttalelse om Minsaas plass. Samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator samt barn og unges representant har også uttalt seg om dette.

Krav til uteoppholdsareal er ikke vist med eget formål på plankartet, men sikret gjennom juridisk bindende reguleringsbestemmelse (§ 3.1.9).

Avvik fra KDP § 1.6.6. nr. 1:
Det er orientert om følgende avvik fra kommunedelplanens § 1.6.6 Leke- og oppholdsareal:
«I sentrumsområder #1 på plankartet er minstekravet til uteoppholdsareal pr. boenhet 10 m2, hvor minst 50 % på bakken. I planforslaget oppnås arealstørrelse og krav til kvalitet, men det foreslås at det ikke stilles som krav at arealet er på bakken men at det kan etableres i et gårdsrom på tak over første etasje som vil være den nederste boligetasjen.»

Samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator nevner fordeler/ulemper med uteareal på tak.

KDP-bestemmelse § 1.6.6 nr. 2:
«Boligområder med 5 eller flere nye boenheter skal innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m2, som kan være felles for inntil 30 boenheter.»

Overnevnte bør sikres med bestemmelse. Her blir det trolig to småbarnslekeplasser som må dimensjoneres noe opp i forhold til antall boenheter.

KDP-bestemmelse § 1.6.6. nr. 3:
«Boligområder med 25 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar.»

Overnevnte er ikke oppfylt innenfor planområdet, men det kan vurderes oppfylt i nærområder, se under.

KDP-bestemmelse § 1.6.6. nr. 5:
«Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt i sentrumssonen kan inntil 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde med god standard, kapasitet og tilgjengelighet dersom avstanden er maksimalt 250 m langs trygg gangforbindelse. Eventuelt behov for opprusting for å tåle økt bruk eller oppnå trafikksikker atkomst må sikres som vilkår for å frafalle kravet til uteoppholdsareal på eget område eller fellesområde. Småbarnslekeplass på minimum 150 m2 skal imidlertid ligge maks 100 meter fra boligbebyggelsen. Krav til uteopphold sikres i reguleringsbestemmelse.»

Planforslaget omfatter ikke områdelekeplass på minimum 1,5 daa, men området ligger inntil Minsaas plass (kommunalt eid) og ca. 200-250 m unna Moeparken (delvis kommunalt eid) og jernbaneparken. Plassering av inngangsdører fastsettes ikke i planen, så vi kjenner ikke eksakt gangavstand. KDP åpner for at 50 % av påkrevd minimum uteoppholdsareal kan dekkes i nærliggende offentlige friområder.

Kommunen kan være positiv til at mer enn 50 % av areal til småbarnslekeplass dekkes på tak over første etasje, men det bør stilles vilkår om etablering/oppgradering av områdelekeplass (Minsaas plass eller andre nærliggende offentlige friområder). Dette bør sikes med rekkefølgebestemmelse. Utbyggingsavtale skal være frivillig.

Parkering og trafikksikkerhet
Bilparkering for boligene (1 plass i kjeller per boenhet) er i samsvar med kommunedelplanen.
Etter kommunedelplanen (KDP) er det krav om 58 p-plasser for 2900 m2 forretning/kontor.
Det foreslås redusert p-krav som tilsier behov for 41p-plasser for forretning/kontor.
Illustrasjonsplanen viser mulighet for inntil 43 p-plasser i Nordgata.
Kommunen teller 27 p-plasser langs sørsiden av Nordgata og 16 langs nordsida.
Dvs. at parkering langs nordre del av gata trolig er medregnet i prosjektet, men vi må ta noe forbehold da det er foreslått lavere parkeringsdekning for kultur/offentlig tjenesteyting. Kommunedelplanen har lavere parkeringsdekning for kulturarenaer, men ikke for kafe/restaurant. Mulighetsstudien viser et alternativ med 18 langsgående p-plasser langs sørsiden av Nordgata.

I Temaplan for økt sykkelbruk finner vi at på vestsiden av jernbanen inngår ikke Nordgata i hovednettet for sykkel. Det gjør heller ikke nord-sørstrekningen av Sørgata. (Øst-vestforbindelsen av Sørgata er tegnet med sykkelfelt og fortau på begge sider, men denne strekningen ligger utenfor aktuelt planområde).

Utdrag fra tiltaksliste i kommunens Gatebruksplan:

2.1 Tiltak Sentrum
- Stenge planovergangen i Nordgata for biltrafikk for å bedre sikkerheten.

3.1 Tiltak i forbindelse med at planovergangen i Nordgata stenges:
- Sikre jernbanen mot kryssing med gjerder på begge sider.
- Bygge om kryssene på begge sider og fjerne rundkjøring på østsiden.
- Bymessig utforming av ny situasjon med park nærmest jernbanen.
- Ny rampe på østsiden fra Nordgata og ned til undergangen ved stasjonen.
- Beholde Miljøgate-standard på vestsiden evt. vurdere byggeområde over Nordgata.

4.2 Flere p-plasser vest for stasjonen
- Etablere parkeringskjeller(e) på vestsiden av stasjonsområdet både for togpendlere og øvrige brukere av sentrumsområdet.
Kommunedelplanen sier ikke noe konkret om hvor - annet enn generelt p-kjellerkrav.

6.4 Nord-sør aksen Suljordet – Tindved
- Styrke forbindelsen mellom Suljordet (handel) og Tindved/ nytt teaterhus (kultur) som viktig gangakse.
- Revitalisere Minsaas plass som attraktivt torgområde/ møteplass.

Listen nevner bl.a. å beholde miljøgatestandard i aktuell del av Nordgata.

Avvik fra KDP-bestemmelse om parkering under bakken:
Parkering under bakken er fulgt opp for boliger, men ikke for annen parkering.
Planavdelingen har gitt forhåndsuttalelse om parkering, og anbefalt parkering under bakken, jf. følgende KDP-bestemmelse:
«Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum/ bestemmelsesområde #1 for mer enn 10 boenheter og næringsbygg større enn 1000 m2 BRA skal nye parkeringsløsninger etableres under bakken eller i parkeringshus.»

Samfunnsplanlegger/folkehelsekoordinator er også skeptisk til foreslått bakkeparkering. Overnevnte samt fylkesmannen og fylkeskommunen anbefaler parkering under bakken.
Vi ønsker ikke å redusere parkeringskravene, men tilrår at nye p-plasser legges under bakken. (Eksisterende parkeringsløsning i Nordgata kan beholdes dersom det er mulig). Da blir arealet på bakken også mer attraktivt for gående/syklende inkludert kunder. Gangavstand til forretning, kontor trenger ikke bli mye lengre. Et virkemiddel som også foreligger er frikjøpsordningen for parkering, som må ta utgangspunkt i påkrevde plasser, og der manglende plasser kan frikjøpes. Parkering under Minsaas plass eller under uteoppholdsareal ved jernbanen (ikke planavklart ennå) kan være en mulighet. Foreslått parkeringskjeller for boligene ligger delvis under Minsaas plass. På side 34 i gatebruksplanen er det med lilla farge illustrert et område med mulighet for 50-150 nye p-plasser som kjellerparkering, hvor Minsaas plass inngår.

Planavdelingen har spurt om tiltakshaver kan illustrere en parkeringsløsning som er mer i tråd med kommunedelplanen, men det ønsket de ikke. Ved videre planarbeid bør det dokumenteres med illustrasjoner hvordan parkering for bil og sykkel på og under bakken skal løses.

Trafikksikkerhet i forbindelse med parkering
Tverrstilt parkering i Nordgata er en dårlig løsning trafikksikkerhetsmessig.
Dersom sjåføren opplever plassene for smale og trange, vil det for mange oppleves som nødvendig å slippe av passasjerer i gata før man parkerer bilen. Det kan oppleves som vanskelig nok for sjåføren, særlig for en som er lite bevegelig, å komme seg ut av bilen. Med langsgående parkering kan man slippe av passasjerene på fortauet.

Med tverrstilt parkering må en stå i gata for å legge varer i bagasjerommet dersom en parkerer med fronten inn mot fortauet. Ved rygging ut fra tverrstilt parkering er sikten vesentlig dårligere enn ved langsgående parkering. Dette reduserer trafikksikkerheten. Å rygge inn på en smal plass er en øvelse mange kvier seg for, spesielt når dette skal skje midt i en trafikkert gate. Det er grunn til å tro at veldig mange vil foretrekke å kjøre inn og rygge ut.

Ifølge Trafikksikkerhetsboken ble det i gjennomsnitt for årene 2001-2009 registrert 199 personskader, derav 3,7 drepte, i ulykker som skjedde forbindelse med parkerende eller ryggende kjøretøy. Ulykkene i forbindelse med parkerende eller ryggende kjøretøy er:

  • fotgjenger påkjørt av ryggende kjøretøy (29 %)
  • påkjøring av parkert kjøretøy (28 %)
  • påkjøring av fotgjenger som krysset vegen bak parkert kjøretøy (18 %)
  • møting under forbikjøring av parkert eller stanset kjøretøy (15 %)
  • oppstart fra stanset/parkert stilling - samme kjøreretning (10 %)
     

Trafikksikkerhetsboken viser til at blant annet endring av oppstillingsmåte ved parkering, fra skråparkering (diagonal oppstilling) til parallell parkering (parallelt med kantstein) reduserer antall ulykker. Tverrstilt parkering (90 grader) antar vi må være en enda dårligere løsning trafikksikkerhetsmessig enn skråstilt parkering.
Rådmannen tilrår at 90 grader parkering i Nordgata tas ut og erstattes med langsgående parkering. Øvrig parkeringsbehov dekkes under bakken.
Som grunneier av Minsaas plass er kommunen åpen for at plassen kan etableres med p-kjeller.

Avvik fra KDP-bestemmelse § 1.6.9 om parkeringsdekning:
Rådmannen er skeptisk til foreslått lavere parkeringsdekning for forretning, kontor o.l. Dvs. til 0,7 p-plass pr. 50 m2 mot 1,0 p-plass pr. 50 m2 forretning/kontor o.l.
Minimum parkeringskrav for annet enn boliger bør endres iht. KDP. Kommunedelplanen vedtatt i 2017 halverte p-kravet for detaljhandel ift. forutgående kommunedelplan fra 2007. Kommunen har følgelig lite erfaring med gjeldende parkeringskrav, og er skeptisk til ytterligere reduksjon.

Frikjøpsordningen i KDP-bestemmelse 1.6.10 kan benyttes før ferdigattest gis:
Frikjøp P-plasser


Kommunedelplanens bestemmelse om p-kjeller er fulgt opp for boligene, men bør også følges opp for øvrige formål.

Avvik fra KDP-bestemmelse om parkering på eget eller felles areal:
I KDP er det forutsatt at nødvendig parkering skal dekkes på eget område eller fellesområde.
Spørsmålet er om offentlige p-plasser likevel kan regnes med i parkeringsdekningen. Frikjøpte p-plasser vil bli offentlige. Frikjøp eller utbyggers opparbeidelse kan gi samme resultat. På sørsiden av Nordgata er utbygger delvis grunneier der det foreslås offentlig parkering, og dagens parkering oppfattes som offentlig. Noe offentlig parkering langs nordre del av Nordgata er trolig også medregnet i parkeringsdekningen i prosjektet.

Avvik fra KDP-retningslinje 1.6.9 om parkering:
Det foreslås at minimum 5 % av parkeringsplassene i parkeringskjeller skal ha ladestasjon for elbil, i stedet for 10 % som KDP-retningslinjen angir. KDP-retningslinjen bør følges opp.

HC-parkering
Utdrag fra Statens vegvesen sin håndbok N100:
«E.6.3 Parkering for forflytningshemmede Plasser reservert for forflytningshemmede lokaliseres nært målpunkt/hovedinngang og utformes slik at rullestolbrukere lett kan komme inn- og ut av kjøretøyet og videre inn mot målpunktet. Antallet vurderes i hvert enkelt tilfelle, men ved mindre anlegg (inntil 50 - 100 plasser) anbefales minimum 10 % av plassene reservert for forflytningshemmede. For større anlegg (over 100 plasser) reserveres ca. 5 % av plassene. Plassene bør ha bredde 4,5 m og lengde 6 m.»

Utdrag fra «Forskrift om vilkårsparkering for allmennheten og håndheving av private parkeringsreguleringer (parkeringsforskriften)»:
§ 63.Størrelse, utforming og plassering av plasser
Plass tilrettelagt for forflytningshemmet, jf. § 61, skal som hovedregel være minst 4,5 X 6 meter. Langsgående plass på offentlig ferdselsåre kan likevel ha alminnelig bredde. Der forholdene er slik at det på annen måte sikres tilgjengelighet for side- og bakmontert rullestolheis kan også plassen i andre tilfeller være mindre.

For HC-plasser tolkes forskriften, som utleder hovedregelen i N100, dithen at den praktiske tilgjengeligheten på stedet avgjør, jf. passus i siste setning. Dvs. at det ikke er et absolutt krav om 4,5 m, men samtidig at plassen uansett må sikre tilgjengelighet for sidemontert rullestorheis dersom det ikke er adekvate tilbud om tilsvarende i rimelig nærhet.
Tilfredsstillende HC-parkering bør kvalitetssikres ved videre planarbeid.

Avvik fra TEK17 angående gangavstand til renovasjon
Preakseptert ytelse 100 m gangavstand til renovasjon overskrides med 20 meter.
TEK 17 § 2-2 første ledd: «Kravene til ytelser som er gitt i forskriften skal oppfylles».

Veiledning til første ledd:
«På noen områder er funksjonskrav fortolket og gitt som ytelseskrav i forskriften. Dette gjelder for eksempel krav knyttet til tilgjengelig boenhet.

Det kan bare gjøres avvik fra ytelseskravene i forskriften dersom kommunen har gitt dispensasjon. Som grunnlag for dispensasjon må det sendes en grunngitt søknad til kommunen. Ved dispensasjon skal det blant annet legges vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, jf. plan- og bygningsloven kapittel 19 Dispensasjon. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.»

Kommunen ønsker ikke å avvike fra regelen om maks 100 meter gangavstand, og tiltakshaver oppfordres til å finne egnet løsning.

Støy og vibrasjoner
Bestemmelsenes § 2.7 bør suppleres mht. vibrasjoner og innendørs støy, jf. konklusjon/anbefaling i støyrapport.

Befolkningsframskriving og boligbehov
Da kommunedelplanen for Verdal by ble utarbeidet var det ifølge SSB forventet at Verdal kommune ville ha ca. 17000 innbyggere i 2030. Sett i forhold til eksisterende boligtall og boligdekning på 2,3 personer per boenheter tilsa dette et behov for ca. 67 nye boenheter per år. Nye befolkningsframskrivinger fra SSB viser 15777 innbyggere i 2030 og 16126 innbyggere i 2040. Dvs. at boligbehovet per år blir noe lavere, selv om trenden går mot ca. 2 personer per boenhet i år 2040.

Konklusjon
Det er et omfattende planforslag med mange elementer. Rådmannen tilrår likevel at planforslaget avvises, hovedsakelig fordi foreslått offentlig parkering er i strid med kommunedelplanen fra 2017, som krever mer parkering til forretning, kontor o.l. samt at parkeringen legges under bakken. Rådmannen er positiv til at dagens langsgående parkering i Nordgata kan beholdes, men av trafikksikkerhetshensyn ønskes ikke 90 grader parkering langs gata. Planforslaget avviker også på andre punkter, men foreslått parkeringsløsning er hovedgrunnen til at det anbefales avvist. Foreslått parkeringsløsning er heller ikke iht. gatebruksplanen fra 2016 som anbefaler miljøgatestandard i Nordgata.

Rådmannen anser ikke at det ligger innenfor administrativ skjønnsutøvelse å gå inn for å avvike fra nylig vedtatt kommunedelplan.

Etter plan- og bygningsloven § 12-11 kan avslaget ikke kreves forelagt kommunestyret, fordi planforslaget ikke er i samsvar med kommunedelplanen.

Planen bør bl.a. endres med hensyn til følgende samt vurderinger i saken:

  • Parkeringskrav og løsning bør endres mer i samsvar med krav i kommunedelplanen.
  • 90 grader parkering i Nordgata tas ut og erstattes med langsgående parkering. Øvrig parkeringsbehov dekkes under bakken.
  • HC-parkering: Parkering for personer med nedsatt funksjonsevne kvalitetssikres.
  • Parkering under bakken dokumenteres med illustrasjon av p-kjeller.
  • Flere ladepunkter for el-biler, iht. retningslinje i KDP.
     

Listen er ikke uttømmende, da det tilrås å avvise planforslaget. 
 
 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 10.01.2019 12:00
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Rådhusgata 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: - E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 (15:00 i juli) Åpningstid: Tlf. 08:00-15:30 (15:00 i juli) Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS